Cuprins 8 secțiuni
Contractul de vânzare a unui apartament se semnează în fața unui notar public, pentru că legea cere forma autentică, iar fără ea transferul proprietății nu este valabil. În ziua semnării, notarul verifică identitatea părților, actele și cartea funciară, citește contractul cu glas tare și îl autentifică. Din acel moment ai actul care îți dă dreptul la apartament, iar înscrierea ta în cartea funciară, cerută de notar, urmează în câteva zile și îți consolidează dreptul.
Cei mai mulți cumpărători ajung la notar cu emoție și cu puține informații despre cum arată ședința. Mai jos parcurgi etapele pe rând, de la pregătirea actelor până la plata onorariului și la documentele pe care le iei acasă. Textul este informativ; regulile concrete și costurile le confirmi la notarul ales de comun acord.
De ce este obligatorie forma autentică
Forma autentică este obligatorie fiindcă legea vrea ca o tranzacție cu un bun atât de important să fie verificată de un profesionist neutru. Notarul nu reprezintă nici cumpărătorul, nici vânzătorul; el verifică legalitatea actului și îi dă forță juridică deplină.
Rolul lui include identificarea persoanelor, confirmarea că vânzătorul poate dispune de apartament și explicarea efectelor contractului. Dacă o clauză încalcă legea, notarul refuză să o autentifice. Pentru cumpărător, asta înseamnă o primă filtrare a riscurilor.
Ce documente se aduc la notar
Fiecare parte aduce un set de acte, iar lista exactă o primești de la notar când programezi întâlnirea. Cere-o din timp, pentru că unele hârtii, precum certificatele fiscale, se obțin în câteva zile.
De la vânzător se cer de regulă:
- actul de identitate și, dacă e cazul, certificatul de căsătorie;
- actul prin care a dobândit apartamentul;
- extrasul de carte funciară și numărul cadastral;
- adeverința de la asociația de proprietari, despre care vezi mai mult în Adeverința de la asociația de proprietari: de ce contează;
- certificatul de atestare fiscală, care arată că nu are datorii la bugetul local;
- certificatul energetic, când este cerut pentru tranzacție.
De la cumpărător se cer, în general, actul de identitate și, dacă plătești prin credit, documentele băncii. Dacă ești căsătorit, notarul poate cere și datele soțului sau soției, în funcție de regimul bunurilor.
Cum decurge ședința de semnare
Ședința durează de obicei între o jumătate de oră și o oră, iar ordinea este aproape întotdeauna aceeași. Cunoașterea ei te liniștește și te ajută să știi când e momentul să pui întrebări.
- Notarul verifică actele de identitate și imobilul în cartea funciară.
- Citește contractul, clauză cu clauză, și explică fiecare efect important.
- Părțile pot cere modificări sau lămuriri înainte de semnare.
- Se semnează contractul, iar notarul îl autentifică.
- Se achită onorariul și taxele de înscriere.
- Notarul trimite documentația pentru intabulare, unde este cazul.
În mod ideal, nu vezi contractul prima oară în fața notarului. Cere draftul cu două-trei zile înainte și citește-l acasă, cu creionul în mână.
Sfat: Nu te rușina să oprești citirea și să întrebi. Notarul este plătit și pentru a explica, iar o clauză înțeleasă acum te scutește de neplăceri mai târziu.
Cum plătești prețul
Modul de plată se stabilește înainte de ședință și se consemnează în contract, pentru că dovada plății te protejează. Cele mai sigure variante sunt transferul bancar sau depunerea sumei într-un cont dedicat, iar numerarul, mai ales pentru sume mari, ridică probleme de siguranță și, uneori, de limite legale.
Detaliile despre variante, avantaje și riscuri sunt în Plata prețului la apartament: cum o faci în siguranță. Dacă ai dat un avans la antecontract, contractul final trebuie să precizeze că acesta se scade din preț, ceea ce se leagă direct de Avansul la antecontract: cât dai și cum îl protejezi.
Costurile de la notar
La notar plătești onorariul notarului, taxele pentru înscrierea în cartea funciară și, în anumite cazuri, alte taxe legate de tranzacție. Cuantumul depinde de valoarea apartamentului și de serviciile cerute, iar înțelegerea cine suportă ce se stabilește între părți.
Ca regulă practică, ceri notarului o estimare scrisă a costurilor înainte de ședință și o compari cu bugetul tău. Costurile apar și în alte părți ale tranzacției, iar o privire de ansamblu găsești în Costurile cumpărării unui apartament, pe lângă preț.
| Ce plătești | De obicei cine | Observație |
|---|---|---|
| Onorariul notarului | cumpărătorul, prin înțelegere | se confirmă înainte de ședință |
| Taxa de înscriere în cartea funciară | cumpărătorul | se achită ca parte a procedurii |
| Certificate fiscale și adeverințe | vânzătorul | se obțin înainte de semnare |
| Eventualele taxe pe tranzacție | după lege și înțelegere | notarul le calculează |
Ce primești după semnare
După semnare primești de obicei un număr de exemplare autentice ale contractului, dintre care unul pentru tine. Acesta este actul tău de proprietate până la finalizarea înscrierii în cartea funciară, deci îl păstrezi cu mare grijă.
Mai primești dovada plății onorariului și, după câteva zile, un extras care confirmă că ești proprietar înscris. De la vânzător mai ceri cheile, telecomenzile și procesul-verbal de predare, descris în Procesul-verbal de predare-primire: ce trebuie să conțină. Indexurile utilităților se preiau în aceeași zi, ca să nu plătești consumul altcuiva.
Greșeli care costă la ședința de semnare
Problemele apar cel mai des din grabă, nu din rea-credință. Evită-le cu trei verificări.
- Date diferite între acte și contract: numele scris greșit sau o suprafață diferită se corectează înainte de semnare, nu după.
- Plata neclară: dacă nu scrie cum și când se plătește, discuția poate renaște mai târziu.
- Predarea necontrolată: semnezi, dar nu stabilești data și starea predării, iar apartamentul vine cu surprize.
Ordinea tuturor documentelor, de la antecontract la predare, e explicată în Actele unui apartament: ce ceri vânzătorului și proprietarului.
Întrebări frecvente
Pot semna contractul de vânzare fără notar?
Nu pentru un apartament. Legea cere forma autentică, iar un act sub semnătură privată nu poate transfera proprietatea.
Cât durează ședința de semnare?
De obicei între treizeci de minute și o oră, în funcție de lungimea contractului și de întrebările părților. Pregătirea actelor din timp o scurtează.
Pot merge la notar cu o procură în locul meu?
Da, dacă procura este autentică și are mandatul potrivit. Pentru o tranzacție atât de importantă, verifică împreună cu notarul ce trebuie să conțină procura.
Cine alege notarul?
De regulă cumpărătorul, care îl și plătește, dar alegerea se face de comun acord. Contează ca notarul să fie accesibil și să poată explica clar pașii.
Când devin proprietar efectiv?
Contractul autentic este actul pe baza căruia dobândești dreptul, iar înscrierea în cartea funciară îl finalizează și îl face opozabil tuturor. De aceea notarul trimite documentația de înscriere imediat după semnare.
