Când cumperi un apartament, ceri vânzătorului actul prin care a devenit proprietar, un extras de carte funciară recent, documentația cadastrală, certificatul de performanță energetică, certificatul de atestare fiscală de la primărie și adeverința de la asociația de proprietari. Când închiriezi, ceri dovada că persoana cu care semnezi este proprietarul sau are dreptul să închirieze, plus certificatul energetic și un contract scris. Restul hârtiilor depind de istoricul locuinței: moșteniri, credite, modificări interioare.
Ghidul de mai jos pune ordine în aceste documente: ce dovedește fiecare, de unde se obține, ce cauți în el și în ce moment al tranzacției îl ceri. Informațiile au caracter general și explică practica obișnuită din România; legislația și cerințele notarilor sau ale băncilor se pot schimba, așa că pentru cazul tău concret consultă un notar public sau un avocat.
De ce verifici actele înainte de orice semnătură
Actele se verifică înainte de avans și de antecontract, pentru că după ce ai plătit bani devine mult mai greu să te retragi fără pierderi. Cele mai multe probleme dintr-o tranzacție imobiliară nu apar la vizionare, ci în hârtii: un coproprietar care nu știe de vânzare, o ipotecă nestinsă, o succesiune nefinalizată, un balcon închis fără autorizație.
Un cumpărător atent parcurge trei etape de verificare:
- Verificarea preliminară, făcută de tine, pe copii sau fotografii ale actelor, înainte de orice angajament.
- Verificarea juridică, făcută de notar (și, dacă vrei, de un avocat), înainte de antecontract sau direct înainte de contractul final.
- Verificarea băncii, dacă iei credit: evaluarea apartamentului și analiza juridică proprie a dosarului.
Etapa întâi o poți face singur în câteva zile și te scutește de vizionări repetate la apartamente cu probleme insurmontabile. Pașii tranzacției, în ordinea lor, sunt explicați în Cumpărarea unui apartament: ghid complet, pas cu pas.
Sfat: Cere vânzătorului copii ale actelor încă de la a doua vizionare. Un proprietar serios le are la îndemână; refuzul repetat de a le arăta este un semnal de luat în seamă.
Actul de proprietate și istoricul lui
Actul de proprietate, numit și titlu de proprietate, este documentul prin care vânzătorul a dobândit apartamentul și din care rezultă că are dreptul să-l vândă. Fără el, discuția nu poate trece de stadiul de vizionare.
Titlul poate avea mai multe forme, fiecare cu propriile puncte de atenție:
| Tip de act | Cum a dobândit vânzătorul | La ce te uiți |
|---|---|---|
| Contract de vânzare-cumpărare autentic | a cumpărat de la altcineva | numele, suprafața, numărul cadastral, mențiunile despre preț și plată |
| Certificat de moștenitor | a moștenit | toți moștenitorii, cotele fiecăruia, dacă succesiunea e finalizată |
| Contract de donație | a primit apartamentul cadou | eventuale sarcini sau condiții impuse de donator |
| Act de partaj sau hotărâre judecătorească | a rămas proprietar după partaj, divorț sau proces | dacă hotărârea este definitivă și dacă a fost înscrisă în cartea funciară |
| Contract cu dezvoltatorul și proces-verbal de recepție | a cumpărat locuință nouă | intabularea apartamentului, nu doar a terenului |
| Contract din perioada vânzărilor de locuințe de stat | a cumpărat de la fostul stat sau de la o regie | interdicții sau clauze speciale menționate în contract |
Lanțul de acte
Pentru un apartament vechi contează și istoricul: actele anterioare celui al vânzătorului. Notarul analizează lanțul de transmisiuni atât cât este necesar, dar e util să știi dacă au existat retrocedări, moșteniri cu mulți succesori sau vânzări foarte apropiate în timp, la prețuri neobișnuite. Fiecare dintre acestea poate ascunde o contestație.
Starea civilă a vânzătorului
Dacă vânzătorul a dobândit apartamentul în timpul căsătoriei, locuința poate fi bun comun al soților, chiar dacă în act apare un singur nume. În acest caz, la vânzare este necesar, de regulă, consimțământul soțului sau al soției. Același lucru se discută și pentru locuința familiei. Întreabă de la început cine sunt proprietarii și cine trebuie să semneze.
Extrasul de carte funciară: cele trei părți
Extrasul de carte funciară este documentul eliberat de Oficiul de Cadastru și Publicitate Imobiliară (OCPI), din sistemul Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI), care arată situația juridică actuală a apartamentului. Cartea funciară este registrul public în care se înscriu proprietarii, ipotecile, interdicțiile și alte drepturi asupra unui imobil.
Un extras de carte funciară pentru informare îl poate cere oricine, inclusiv online, pe baza numărului de carte funciară sau a numărului cadastral. Notarul solicită separat, la semnare, un extras pentru autentificare, care blochează pentru o perioadă înscrierea altor operațiuni.
| Partea din extras | Ce conține | Ce verifici |
|---|---|---|
| Partea I (A) | descrierea imobilului: adresă, număr cadastral, suprafață, cotă din părțile comune | dacă suprafața și adresa corespund cu ce ai văzut |
| Partea a II-a (B) | proprietarii și actul prin care au dobândit | dacă numele coincid cu persoanele care vând sau închiriază |
| Partea a III-a (C) | sarcinile: ipoteci, interdicții de înstrăinare, sechestre, acțiuni în instanță notate | dacă există ceva care trebuie radiat înainte de vânzare |
Cum citești sarcinile
O ipotecă în Partea a III-a nu înseamnă automat că apartamentul nu se poate cumpăra. De multe ori, vânzătorul are un credit pe care îl stinge din banii primiți de la tine, iar banca radiază apoi ipoteca. Mecanismul trebuie însă scris clar în antecontract și coordonat de notar. Un sechestru sau o acțiune în justiție notată sunt semnale mult mai serioase și cer consultarea unui avocat înainte de orice plată.
Atenție: Un extras vechi de câteva luni nu spune ce s-a întâmplat între timp. Cere sau obține singur un extras recent chiar înainte de a plăti avansul.
Documentele fiscale și de întreținere
Documentele fiscale și de întreținere arată dacă apartamentul vine cu datorii atașate, pe care vânzătorul trebuie să le achite înainte de transfer. Ele se cer de obicei aproape de data semnării, pentru că au valabilitate scurtă.
- Certificatul de atestare fiscală se eliberează de direcția de impozite și taxe locale a primăriei și arată dacă vânzătorul are de plătit impozitul pe clădire sau alte obligații locale. Notarul îl cere la vânzare.
- Adeverința de la asociația de proprietari confirmă dacă întreținerea și celelalte cote sunt plătite la zi. Rolul ei este explicat în Adeverința de la asociația de proprietari: de ce contează.
- Ultimele facturi la utilități (energie electrică, gaze, internet) nu sunt obligatorii la notar, dar îți arată dacă furnizorii au de recuperat sume și ce consum are locuința.
Aceste documente te ajută și la buget: întreținerea lunară reală și facturile de iarnă spun mai mult decât orice estimare din anunț. Pentru calculul tuturor cheltuielilor pe care le plătești pe lângă preț, citește Costurile cumpărării unui apartament, pe lângă preț.
Documentele tehnice ale apartamentului
Documentele tehnice descriu apartamentul fizic și arată dacă ce vezi în realitate corespunde cu ce apare în acte. Ele contează atât pentru tine, cât și pentru bancă, dacă iei credit.
Documentația cadastrală și planul
Documentația cadastrală conține planul apartamentului, suprafețele și numărul cadastral. Compară planul cu realitatea: pereți mutați, o bucătărie deschisă spre living, un balcon închis sau o baie extinsă pot fi modificări făcute fără autorizație. Modificările care afectează structura sau fațada blocului cer, în general, autorizație de construire și acordurile prevăzute de lege. Dacă nu au fost legalizate, notarul sau banca pot cere clarificări, iar tu poți moșteni problema.
Certificatul de performanță energetică
Certificatul de performanță energetică (CPE) arată cât de eficient energetic este apartamentul și este cerut atât la vânzare, cât și la închiriere. Îl emite un auditor energetic atestat. Cum se citește și ce îți spune despre facturi afli din Certificatul energetic la vânzare și închiriere: rol și citire.
Informații despre clădire
Pentru blocurile vechi merită să afli dacă imobilul figurează pe listele de clădiri expertizate tehnic și încadrate în clase de risc seismic, publicate de primăriile marilor orașe. Pașii pentru această verificare sunt descriși în Riscul seismic al blocului: cum afli încadrarea clădirii, iar starea generală a clădirii o evaluezi cu ajutorul ghidului despre Blocul vechi: ce verifici la clădire, nu doar la apartament.
Ce acte ceri când închiriezi
La închiriere, scopul verificării este să te asiguri că semnezi cu persoana care are dreptul să-ți dea locuința în folosință și că înțelegerea voastră este scrisă. Nu ai nevoie de toate documentele de la vânzare, dar câteva sunt esențiale.
- Actul de identitate al proprietarului, comparat cu numele din actul de proprietate.
- Actul de proprietate sau un extras de carte funciară pentru informare, ca să confirmi cine este proprietarul.
- Procura, dacă semnezi cu un reprezentant (rudă, administrator, agent). Citește ce puteri îi dă procura și dacă este încă valabilă.
- Acordul celorlalți coproprietari, dacă apartamentul are mai mulți proprietari.
- Certificatul de performanță energetică, pe care proprietarul trebuie să ți-l pună la dispoziție.
- Contractul de închiriere scris, cu anexele: inventarul și procesul-verbal de predare-primire.
Clauzele contractului, una câte una, sunt explicate în Contractul de închiriere: clauzele esențiale, una câte una, iar modul în care consemnezi starea locuinței la intrare este detaliat în Procesul-verbal de predare-primire: ce trebuie să conțină.
Important: Nu plăti garanția sau prima chirie înainte de a vedea apartamentul și actele proprietarului. Schemele de fraudă folosesc exact această grabă; semnele lor sunt descrise în Fraudele cu anunțuri de închiriere: semne și cum te ferești.
Comparație rapidă: cumpărare și închiriere
| Document | La cumpărare | La închiriere |
|---|---|---|
| Act de proprietate | obligatoriu, verificat de notar | recomandat, măcar o copie |
| Extras de carte funciară | obligatoriu, recent | util pentru a confirma proprietarul |
| Certificat de atestare fiscală | cerut de notar | nu se cere de obicei |
| Adeverință de la asociație | cerută la vânzare | utilă dacă proprietarul are restanțe |
| Certificat de performanță energetică | prezentat la vânzare | pus la dispoziția chiriașului |
| Procură | doar dacă vânzătorul e reprezentat | doar dacă proprietarul e reprezentat |
| Proces-verbal de predare-primire | la predarea cheilor | la intrare și la ieșire |
Contractele, pe etape
Contractele unei tranzacții se succed într-o ordine logică, iar fiecare are un rol diferit. Să le cunoști dinainte te ajută să știi ce semnezi și când.
Antecontractul
Antecontractul, numit în Codul civil promisiune de vânzare-cumpărare, este înțelegerea prin care părțile se obligă să încheie mai târziu contractul de vânzare. Se folosește când ai nevoie de timp: pentru credit, pentru acte lipsă sau pentru ca vânzătorul să elibereze locuința. Clauzele importante sunt analizate în Antecontractul de vânzare-cumpărare: clauze de verificat, iar regulile pentru suma plătită la semnare, în Avansul la antecontract: cât dai și cum îl protejezi.
Contractul de vânzare-cumpărare
Contractul prin care se transferă proprietatea asupra unui apartament se încheie în formă autentică, la notar. Notarul verifică actele, solicită extrasul de carte funciară pentru autentificare, calculează taxele și impozitul datorate și transmite documentele pentru înscrierea noului proprietar în cartea funciară. Dacă iei credit, ordinea pașilor dintre bancă și notar este descrisă în Cumpărarea cu credit ipotecar: pașii în ordinea corectă.
Contractul de închiriere și actele adiționale
Contractul de închiriere se încheie de regulă în scris, sub semnătură privată sau, mai rar, la notar. Orice schimbare ulterioară (chirie, durată, persoane care locuiesc) se face prin act adițional semnat de ambele părți. Cum se prelungește și cum se discută o majorare afli din Prelungirea contractului de închiriere și majorarea chiriei.
Contractul cu dezvoltatorul
La apartamentele noi, contractul are clauze specifice: termen de finalizare, finisaje, plăți în tranșe, garanții. Detaliile sunt în Contractul cu dezvoltatorul: clauze care merită negociate.
Semnale de alarmă în acte
Câteva situații nu înseamnă neapărat fraudă, dar cer verificări suplimentare înainte de a merge mai departe. Listează-le și discută-le cu notarul.
- Vânzătorul nu vrea să-ți dea numărul cadastral sau numărul de carte funciară.
- Numele din actul de identitate nu coincide cu cel din extras.
- Vinde sau închiriază cineva cu procură, iar proprietarul nu poate fi contactat deloc.
- Prețul este mult sub nivelul pieței și ți se cere avans urgent, în numerar.
- Apartamentul a fost cumpărat și revândut de mai multe ori într-un interval scurt.
- Succesiunea nu este finalizată, dar „moștenitorii se înțeleg”.
- Există modificări vizibile față de planul cadastral, fără autorizație.
- În Partea a III-a apar mențiuni pe care vânzătorul nu le poate explica.
Sfat: Notează pentru fiecare semnal ce document ar trebui să-l lămurească. Dacă documentul nu apare, nu trece la pasul următor.
Cine te ajută și cu ce
Fiecare profesionist implicat verifică altceva, iar rolurile nu se suprapun complet. E bine să știi ce poți aștepta de la fiecare.
| Profesionist | Ce face | Ce nu face |
|---|---|---|
| Notar public | verifică actele, autentifică contractul, calculează taxele, trimite actele la cartea funciară | nu verifică starea tehnică a apartamentului |
| Avocat | analizează riscurile juridice, redactează sau negociază clauze, te reprezintă în litigii | nu autentifică acte |
| Bancă | evaluează apartamentul și analizează dosarul pentru credit | nu te consiliază în interesul tău, ci al ei |
| Agent imobiliar | intermediază, adună documente, organizează vizionări | nu garantează situația juridică |
Pentru o primă tranzacție, o consultare cu un avocat înainte de antecontract costă puțin față de valoarea apartamentului. Dacă lucrezi cu o agenție, vezi ce poți cere de la ea în Agenție imobiliară sau proprietar direct: ce alegi.
Recapitulare
Actele unui apartament spun o poveste: cine l-a deținut, ce datorii are, ce s-a schimbat în interiorul lui și ce obligații vin odată cu el. Cere-le devreme, citește extrasul de carte funciară pe toate cele trei părți și nu plăti nimic până nu înțelegi fiecare mențiune. La închiriere, regula de bază este să știi sigur cu cine semnezi și să pui totul pe hârtie.
De reținut:
- titlul de proprietate și un extras de carte funciară recent, înainte de orice avans;
- Partea a III-a din extras arată ipotecile, interdicțiile și litigiile;
- certificatul fiscal și adeverința de la asociație confirmă lipsa datoriilor;
- CPE-ul se cere atât la vânzare, cât și la închiriere;
- pentru cazul concret, notarul sau avocatul au ultimul cuvânt.
Întrebări frecvente
Pot obține singur un extras de carte funciară?
Da. Un extras pentru informare poate fi cerut de oricine la OCPI sau online, prin serviciile ANCPI, dacă ai numărul cadastral sau numărul de carte funciară. Extrasul pentru autentificare îl solicită notarul la semnare.
Ce fac dacă apartamentul are ipotecă?
Nu e un motiv automat de renunțare. De regulă, creditul vânzătorului se stinge din prețul plătit de tine, iar ipoteca se radiază ulterior; mecanismul trebuie scris în antecontract și coordonat cu notarul și cu banca vânzătorului.
Ce acte cer obligatoriu proprietarului la închiriere?
Actul lui de identitate, dovada proprietății, certificatul de performanță energetică și un contract scris, cu inventar. Dacă semnezi cu un reprezentant, cere și procura.
Este suficientă o copie a actului de proprietate?
Pentru o primă verificare, da. Înainte de plăți, confirmă datele din copie cu un extras de carte funciară recent, care arată situația la zi a apartamentului.
Când merită plătit un avocat pe lângă notar?
Când actele au istoric complicat (moșteniri, partaje, procese), când cumperi de la un dezvoltator sau când antecontractul are clauze pe care nu le înțelegi. Avocatul îți reprezintă interesul, pe când notarul are un rol imparțial.
