Cuprins 8 secțiuni
Un apartament primit prin moștenire se poate cumpăra în siguranță doar dacă succesiunea este încheiată, iar moștenitorii au certificat de moștenitor și sunt înscriși în cartea funciară. Fără aceste două elemente, cel care îți vinde poate să nu fie încă proprietarul din punct de vedere formal, iar o semnătură lipsă a unui moștenitor poate pune tranzacția în pericol ani la rând.
Vânzările de apartamente moștenite sunt frecvente și, de multe ori, cinstite, dar cer mai multă atenție decât o vânzare obișnuită. Mai jos vezi ce documente contează, cum identifici moștenitorii și ce capcane apar cel mai des. Informațiile sunt generale; pentru o succesiune concretă, notarul care o administrează are răspunsul corect.
Ce este succesiunea și cum se încheie
Succesiunea este procedura prin care bunurile unei persoane decedate trec la moștenitori, iar la apartamente se finalizează la notar prin certificatul de moștenitor. Procedura poate fi simplă, când există un singur moștenitor și un testament clar, sau lungă, când sunt mai mulți moștenitori sau apar neînțelegeri.
Moștenitorii pot fi stabiliți prin lege sau prin testament. Fără testament, intră în ordinea prevăzută de lege: soțul supraviețuitor și rudele, în anumite clase. Cu testament, apar și dispoziții ale defunctului, dar legea protejează anumite categorii de moștenitori prin cote rezervate.
Certificatul de moștenitor: documentul cheie
Certificatul de moștenitor este actul eliberat de notar care arată cine sunt moștenitorii, ce cote au și ce bunuri au primit. Pe baza lui, moștenitorii cer înscrierea în cartea funciară. Fără acest certificat, nu există dovada că persoana care vinde chiar a primit apartamentul.
Citește cu atenție ce apare în el:
- numele moștenitorilor și cotele fiecăruia;
- imobilul descris cu adresă și număr cadastral, dacă este cazul;
- data emiterii și notarul care l-a întocmit;
- mențiunea dacă este vorba despre toți moștenitorii sau doar despre o parte.
Dacă vânzătorul îți arată doar un testament sau o decizie de începere a procedurii, fără certificat, tranzacția nu este încă pregătită. Cere să aștepți finalizarea succesiunii.
Câți moștenitori sunt și cine trebuie să semneze
La vânzare trebuie să semneze toți moștenitorii înscriși, dacă apartamentul este în coproprietate, adică mai mulți au cote din el. Un singur moștenitor nu poate vinde cotele celorlalți fără procură sau acord.
Un caz frecvent: trei frați moștenesc un apartament, iar unul dintre ei se prezintă ca „vânzător". Fără acordul scris al celorlalți doi, tu nu cumperi decât o cotă din apartament, cu toate problemele pe care le implică. Detaliile despre coproprietari sunt în Apartament cu mai mulți proprietari: ce verifici înainte de vânzare. Dacă un moștenitor locuiește în străinătate, poate semna prin procură autentică, descrisă în Procura notarială pentru apartament: când e utilă.
Intabularea moștenitorilor
Moștenitorul trebuie intabulat înainte de vânzare, ca el să apară în cartea funciară ca proprietar. Intabularea se face pe baza certificatului de moștenitor și, de regulă, nu durează mult, dar necesită cerere și taxe.
Dacă vânzătorul nu este încă înscris, notarul poate cere finalizarea acestei etape. Uneori, ambele operațiuni se coordonează în aceeași zi, dar numai după ce notarul confirmă. Diferența dintre actele tehnice și înscrierea dreptului este explicată în Cadastrul și intabularea apartamentului: ce înseamnă. Cere un extras actualizat înainte de avans, după modelul din Extrasul de carte funciară: cum îl citești la cumpărare.
Capcane frecvente la apartamentele moștenite
Cele mai multe probleme provin dintr-o succesiune neterminată sau dintr-un moștenitor uitat. Câteva situații merită verificate înainte de a da bani.
- Moștenitor necunoscut: apare un frate sau o rudă care nu a fost menționat la început și poate reclama drepturi.
- Testament contestat: un moștenitor poate contesta testamentul, ceea ce blochează vânzarea.
- Datorii ale defunctului: moștenitorii preiau și datoriile, iar creditorii pot avea pretenții asupra bunurilor.
- Apartament locuit de altcineva: un chiriaș sau un membru al familiei care nu pleacă după vânzare.
- Uzufruct sau drept de locuință: o altă persoană, de pildă soțul supraviețuitor, poate avea dreptul să locuiască acolo. Vezi Sarcinile unui apartament: ipotecă, uzufruct și servitute.
Sfat: Întreabă vânzătorul de la început dacă succesiunea este finalizată și cere certificatul. Un vânzător care spune „e în curs" nu poate semna contractul final, ci cel mult un antecontract cu condiții clare.
Cum te protejezi prin antecontract
Dacă apartamentul nu este încă gata pentru vânzare, antecontractul poate prevedea condițiile: obținerea certificatului, intabularea, semnătura tuturor moștenitorilor și un termen realist. Avansul trebuie să fie proporțional cu riscul și, de preferat, plătit abia după îndeplinirea condițiilor importante.
Include în antecontract o clauză care spune ce se întâmplă dacă succesiunea nu se finalizează la termen, de exemplu restituirea integrală a avansului. Un model de clauze este în Antecontractul de vânzare-cumpărare: clauze de verificat.
Costuri și termene de luat în calcul
Finalizarea unei succesiuni costă onorariul notarului, taxe de succesiune și taxe de înscriere, deci vânzătorul va avea cheltuieli înainte de a vinde. Durata depinde de numărul moștenitorilor și de actele necesare, iar uneori se prelungește din motive independente de voința lor.
Pentru tine, asta înseamnă că poți negocia: dacă vânzătorul are nevoie de bani rapid, poate accepta un preț ușor mai mic în schimbul unui termen scurt. Nu grăbi însă semnarea; o succesiune finalizată corect valorează mai mult decât o reducere. Pentru lista generală a actelor unui apartament, vezi Actele unui apartament: ce ceri vânzătorului și proprietarului.
Întrebări frecvente
Pot cumpăra un apartament dacă succesiunea nu e încheiată?
Poți semna cel mult un antecontract cu condiții clare, dar contractul final se încheie după certificatul de moștenitor și intabulare. Fără ele, vânzătorul nu poate dovedi că este proprietar.
Ce este certificatul de moștenitor?
Este actul eliberat de notar care stabilește cine sunt moștenitorii și ce cote au. Pe baza lui, moștenitorii cer înscrierea în cartea funciară.
Toți moștenitorii trebuie să vândă?
Dacă apartamentul este în coproprietate, da, toți trebuie să semneze sau să dea procură. Altfel, un cumpărător primește doar cota celui care a vândut.
Cât durează o succesiune?
Variază mult. Un caz simplu se poate încheia relativ repede, în timp ce unul cu mai mulți moștenitori sau cu dispute poate dura luni sau chiar mai mult.
Datoriile defunctului trec la cumpărător?
Nu direct, dar creditorii pot avea pretenții asupra moștenitorilor și, uneori, asupra bunurilor din succesiune. Verifică cartea funciară pentru sarcini și întreabă notarul dacă există riscuri.
