Dosarul de credit ipotecar: actele cerute de bancă

Dosarul unui credit ipotecar are trei părți: actele despre tine, actele despre veniturile tale și actele despre apartamentul pe care îl cumperi. Banca le analizează pe toate, iar o neconcordanță într-una dintre ele poate amâna aprobarea cu săptămâni. Cu o pregătire ordonată, procesul merge mai repede și te lasă mai puțin la mila întârzierilor.

Lista exactă diferă de la o bancă la alta și se poate schimba, de aceea mai jos găsești categoriile și logica lor, nu o listă fixă pentru toate cazurile. Ca regulă, ceri de la început lista oficială a băncii alese și o verifici cu ce ai deja în casă.

Cum arată dosarul, în ansamblu

Un dosar complet arată clar cine ești, cât câștigi și ce garantezi. Banca vrea să știe dacă poți plăti rata și dacă apartamentul acoperă împrumutul, în caz că nu mai plătești. De aceea documentele sunt grupate în aceste trei zone.

Ordinea generală a creditului, de la simulare până la deblocarea banilor, este în Cumpărarea cu credit ipotecar: pașii în ordinea corectă. Aici ne ocupăm doar de ce pui în dosar.

Actele de identitate și starea civilă

Banca începe cu identitatea ta, iar actele personale sunt cele mai simple, dar și cele mai ușor de uitat. Verifică valabilitatea lor înainte să le depui, pentru că un act de identitate expirat oprește dosarul pe loc.

De regulă se cer actul de identitate al fiecărui solicitant și, dacă este cazul, certificatul de căsătorie sau actele de divorț. Dacă ești căsătorit, banca poate cere și semnătura sau datele soțului sau soției, chiar când apartamentul va fi pe un singur nume. Regulile despre apartamentele cumpărate în căsătorie sunt în Apartamentul cumpărat în căsătorie: acte și acordul soților.

Actele despre venituri

Veniturile sunt partea cea mai analizată a dosarului, pentru că ele decid cât împrumut primești. Banca vrea dovezi clare, stabile și actuale, nu doar declarații.

Pentru un salariat, se cer de obicei contractul de muncă sau o adeverință de la angajator, cu funcția, vechimea și venitul, plus extrase de cont din ultima perioadă. Pentru un liber-profesionist sau un antreprenor, se adaugă documente fiscale și situații financiare, iar analiza este mai amănunțită.

• Venituri regulate: banca le privește cu încredere dacă apar constant în cont.
• Venituri variabile: bonusurile sau comisioanele se iau în calcul parțial, de obicei prin medie.
• Alte obligații: creditele și cardurile existente se scad din capacitatea ta de plată.

Dacă ai de făcut o dovadă mai complicată, începe devreme, pentru că unele adeverințe se obțin în câteva zile.

Sfat: Ia adeverințele cu data cea mai apropiată de depunere. Multe bănci acceptă documente doar dacă nu sunt mai vechi de o anumită perioadă.

Actele despre apartament

Documentele imobilului sunt cele pe care nu le poți obține singur, deci ai nevoie de ajutorul vânzătorului. Banca verifică în special proprietatea, sarcinile și valoarea apartamentului, ca să nu garanteze creditul cu un imobil cu probleme.

Se cer de obicei:

1. extrasul de carte funciară, care arată proprietarul și sarcinile; vezi Extrasul de carte funciară: cum îl citești la cumpărare;
2. antecontractul sau o ofertă de vânzare, cu prețul și condițiile;
3. actul de proprietate al vânzătorului;
4. documentația cadastrală, dacă banca o solicită;
5. raportul de evaluare, întocmit de un evaluator agreat de bancă.

Pentru apartamentele din ansambluri noi, banca poate cere documente suplimentare despre dezvoltator și despre stadiul proiectului; vezi și Contractul cu dezvoltatorul: clauze care merită negociate.

Evaluarea imobilului

Evaluarea este un raport care stabilește valoarea de piață a apartamentului, făcut de un evaluator autorizat, la cererea băncii. Banca finanțează un procent din această valoare, nu neapărat din prețul de vânzare.

Dacă evaluarea iese mai mică decât prețul, diferența o plătești din surse proprii sau renegociezi prețul. Din acest motiv merită să nu semnezi un antecontract cu avans mare înainte de a ști ce spune evaluatorul. Costul evaluării și al celorlalte taxe se adaugă bugetului, așa cum vezi în Costurile cumpărării unui apartament, pe lângă preț.

Asigurările și documentele finale

Pe lângă acte, banca cere în mod obișnuit asigurarea imobilului și, uneori, o asigurare de viață sau de protecție a creditului. Polița se încheie înainte de semnarea contractului de credit, iar banca poate fi desemnată beneficiar.

Documentele finale, cum sunt contractul de credit și cel de ipotecă, se semnează de regulă la notar, împreună cu contractul de vânzare. Verifică înainte toate sumele și termenele, apoi pune toate copiile într-un singur dosar. Pentru restul documentelor tranzacției, vezi Actele unui apartament: ce ceri vânzătorului și proprietarului.

Ce întârzie aprobarea dosarului

Întârzierile vin, de cele mai multe ori, din detalii mici, nu din probleme mari. Cunoscându-le, le poți evita.

• documente expirate sau cu date diferite de cele din celelalte acte;
• numele scris diferit în două acte;
• venit care nu apare în extrasele de cont;
• apartament cu sarcini sau cu probleme de carte funciară;
• evaluare mai mică decât prețul și negociere de ultim moment.

Pregătește dosarul cu câteva săptămâni înainte de a semna antecontractul și verifică-l pe rând, ca pe o listă. Discută cu un consilier al băncii și întreabă ce documente pot fi înlocuite sau completate pe parcurs.

Pe aceeași temă, citește și Arhiva actelor locuinței: ce păstrezi și cât timp.

Pe aceeași temă, citește și Prețul pe metru pătrat: cum compari corect două apartamente.