Costurile cumpărării unui apartament, pe lângă preț

Pe lângă prețul apartamentului, cumpărătorul plătește mai multe categorii de costuri: cele ale actului notarial (onorariu, taxa de intabulare, extrase), eventual comisionul agenției, costurile creditului dacă finanțezi cu bancă și costurile de după mutare. Suma lor nu este deloc neglijabilă și, dacă nu o incluzi în buget de la început, ajungi să negociezi un preț pe care, de fapt, nu ți-l permiți.

Articolul de față nu dă cifre fixe, pentru că onorariile, taxele și comisioanele se modifică prin reglementări și diferă de la caz la caz. Îți arată în schimb fiecare poziție, cine o plătește de obicei, cum se calculează și cui ceri suma exactă. Informațiile sunt generale; pentru calculul concret, notarul, banca și, la nevoie, un consultant fiscal îți dau răspunsul valabil la data tranzacției.

Harta costurilor: ce plătești, când și cui

Costurile cumpărării se împart în patru momente: înainte de ofertă, la semnarea contractului, la acordarea creditului și după mutare. Dacă le pui pe o linie a timpului, vezi și când îți trebuie lichidități, nu doar cât.

Ghidul pas cu pas al întregului proces, în care aceste costuri apar la locul lor, este ghidul complet al cumpărării unui apartament.

Costurile de la notar

Cea mai mare parte a costurilor de tranzacție se plătește la notar, în ziua semnării, și include atât onorariul notarului, cât și taxele pe care acesta le încasează și le virează mai departe. Contractul de vânzare-cumpărare al unui apartament se încheie obligatoriu în formă autentică, deci aceste costuri nu pot fi evitate.

Onorariul notarial

Onorariul notarial este suma plătită notarului pentru autentificarea contractului. Se calculează pe tranșe, în funcție de valoarea tranzacției, cu limite maxime stabilite prin norme aprobate de Ministerul Justiției, la care se adaugă TVA. Notarii pot practica onorarii sub plafon, așa că merită să ceri o estimare de la doi-trei notari.

Valoarea de calcul și grila notarilor

Taxele și onorariile se calculează la valoarea mai mare dintre prețul din contract și valoarea orientativă din expertiza Camerei Notarilor Publici, cunoscută popular drept „grila notarilor”. Grila este un studiu de piață actualizat periodic, cu valori minime pe zone și tipuri de imobile. Dacă prețul negociat este sub grilă, calculul se face la valoarea din grilă.

Taxa de intabulare și extrasele

Pentru înscrierea dreptului tău în cartea funciară se plătește un tarif către ANCPI, de regulă calculat ca procent din valoarea tranzacției, cu un minim. Tot la notar se plătește extrasul de carte funciară pentru autentificare, pe care notarul îl solicită înaintea semnării. Dacă există și un contract de ipotecă, înscrierea ipotecii are propriul tarif.

Sfat: Cere notarului, cu câteva zile înainte, un calcul scris al tuturor sumelor: onorariu, TVA, tarif de intabulare, extrase, eventual onorariul pentru contractul de ipotecă. Așa știi exact cât transferi și nu ai surprize la masa de semnare.

Ce plătește vânzătorul și ce plătește cumpărătorul

Regula practică este că vânzătorul plătește impozitul pe venitul din transferul proprietății, iar cumpărătorul plătește onorariul notarial și taxa de intabulare. Este o practică larg răspândită, nu o obligație absolută pentru toate costurile: părțile pot conveni altfel pentru unele cheltuieli, iar înțelegerea trebuie scrisă în antecontract.

Impozitul vânzătorului nu este treaba ta direct, dar îți afectează negocierea: un vânzător care află târziu cât are de plătit poate încerca să mute costul spre tine. Verifică din timp clauzele despre costuri, cum explicăm în articolul despre clauzele antecontractului.

Comisionul agenției imobiliare

Comisionul agenției se plătește doar dacă ai semnat un contract de intermediere cu ea, iar valoarea și momentul plății sunt cele scrise în acel contract. De obicei este un procent din prețul de vânzare, la care se poate adăuga TVA, și se plătește la semnarea contractului de vânzare sau, uneori, la antecontract.

Ce verifici în contractul de intermediere

• dacă procentul se aplică la prețul final sau la prețul din anunț;
• dacă suma include TVA sau TVA se adaugă;
• momentul în care devine datorat: la antecontract sau la contractul final;
• ce se întâmplă dacă tranzacția nu se mai face din motive care nu țin de tine;
• dacă există clauze de exclusivitate sau penalități.

Anunțurile cu „comision 0” pentru cumpărător există, în special când vânzătorul plătește agenția. Comparația dintre lucrul cu o agenție și tranzacția directă este făcută în Agenție imobiliară sau proprietar direct: ce alegi.

Costurile creditului ipotecar

Dacă cumperi cu credit, la costurile tranzacției se adaugă costurile de acordare și cele recurente, care nu sunt incluse în dobânda afișată. Le găsești în Formularul european standardizat de informații (FESI), documentul pe care banca trebuie să ți-l dea înainte de semnare și în care apare și dobânda anuală efectivă (DAE).

Costuri de acordare

1. Evaluarea apartamentului, făcută de un evaluator autorizat ANEVAR, acceptat de bancă; o plătești chiar dacă tranzacția nu se mai face.
2. Comisionul de analiză a dosarului, la băncile care îl percep.
3. Onorariul notarial pentru contractul de ipotecă și taxa de înscriere a ipotecii în cartea funciară.
4. Eventuale traduceri sau legalizări de documente, dacă ai venituri din străinătate.

Costuri recurente

• Asigurarea obligatorie a locuinței (PAD), prevăzută de lege pentru toate locuințele, care acoperă cutremurul, inundația și alunecările de teren în limitele stabilite de lege.
• Asigurarea facultativă a locuinței, cerută de bancă și cesionată în favoarea ei.
• Asigurarea de viață, dacă banca o cere sau oferă dobândă mai mică în schimbul ei.
• Comisionul de administrare a contului curent sau a creditului, unde există.

Ordinea în care apar aceste costuri în procesul de credit este explicată în Cumpărarea cu credit ipotecar: pașii în ordinea corectă. Compară ofertele mereu pe baza DAE și a costului total al creditului, nu doar pe baza ratei lunare.

Important: Condițiile de creditare, comisioanele și asigurările diferă între bănci și se schimbă în timp. Pentru o decizie concretă, cere oferte scrise și discută-le cu un consultant financiar sau cu banca.

TVA-ul la apartamentele noi

La cumpărarea unei locuințe noi de la un dezvoltator, prețul poate include TVA, iar legislația a prevăzut de-a lungul timpului cote reduse pentru locuințe care îndeplinesc anumite condiții de suprafață și valoare. Aceste reguli s-au modificat de mai multe ori, așa că verifică:

• dacă prețul din ofertă este cu TVA inclus sau fără TVA;
• ce cotă de TVA se aplică tranzacției tale și pe ce temei;
• ce se întâmplă cu prețul dacă regimul TVA se schimbă între antecontract și contractul final.

Ultima întrebare merită o clauză scrisă în contractul cu dezvoltatorul. Despre clauzele pe care le poți negocia cu un dezvoltator găsești detalii în Contractul cu dezvoltatorul: clauze care merită negociate, iar despre verificarea proiectului, în Ansamblurile noi: cum evaluezi dezvoltatorul și proiectul. Pentru interpretarea fiscală exactă, întrebi notarul sau un consultant fiscal.

Costurile de după semnare

Costurile de după cumpărare sunt cele mai des subestimate, pentru că nu apar pe nicio factură în ziua semnării. Ele încep imediat și pot dura luni întregi.

Impozitul pe clădire și taxele locale

După cumpărare devii contribuabil pentru impozitul pe clădire. Declari apartamentul la direcția de impozite și taxe locale a primăriei, în termenul prevăzut de Codul fiscal, iar impozitul se plătește anual, de regulă în două tranșe. Valoarea depinde de regulile de calcul ale localității.

Mutarea și instalarea

Toată planificarea bugetului de mutare este în articolul despre bugetul mutării, iar înscrierea la asociație și obligațiile ei, în Asociația de proprietari: ce trebuie să știi ca locatar nou.

Cum construiești un buget complet

Un buget complet are patru coloane: prețul, costurile tranzacției, costurile creditului și costurile de după, plus o rezervă păstrată separat. Folosește metoda de mai jos ca să ajungi la prețul maxim pe care îl poți oferi.

1. Notează suma totală disponibilă: economii plus creditul pre-aprobat.
2. Cere estimări scrise de la notar pentru onorariu și taxe, la un preț apropiat de cel țintit.
3. Adaugă comisionul agenției, dacă e cazul, conform contractului de intermediere.
4. Adaugă costurile creditului din FESI: evaluare, comisioane, asigurări pentru primul an.
5. Estimează costurile de după: mutare, reparații, mobilier minim.
6. Pune deoparte o rezervă pentru neprevăzute.
7. Scade toate acestea din suma disponibilă; rezultatul este prețul tău maxim.

Atenție: Dacă finanțezi cu credit, avansul trebuie să fie din bani proprii, iar costurile tranzacției se plătesc, de regulă, tot din bani proprii, pe lângă avans. Mulți cumpărători își calculează avansul corect, dar uită că onorariul și taxele nu pot fi acoperite din credit.

Câteva cauze tipice de depășire a bugetului:

• prețul negociat a ieșit sub grila notarilor, iar taxele s-au calculat la o valoare mai mare;
• evaluarea băncii a ieșit sub preț și diferența a trebuit acoperită din avans;
• vânzătorul a cerut ca o parte din costurile lui să fie suportată de cumpărător;
• reparațiile descoperite după mutare au fost mai mari decât estimarea făcută la vizionare.

Cele mai multe pot fi anticipate printr-o vizionare atentă și o grilă de evaluare, cum arătăm în Vizionarea unui apartament: ce verifici, cameră cu cameră.

De reținut

Prețul din anunț este doar o parte din cât te costă un apartament. Notarul, intabularea, eventualul comision, costurile creditului și cheltuielile de după mutare formează un al doilea buget, care trebuie calculat înainte de prima ofertă. Cere cifrele în scris de la notar și de la bancă, citește contractul de intermediere și păstrează o rezervă separată.

De reținut:

• onorariul notarial și taxa de intabulare sunt plătite de regulă de cumpărător;
• impozitul pe transfer este, de regulă, al vânzătorului;
• taxele se calculează la valoarea mai mare dintre preț și grila notarilor;
• costurile creditului se văd în FESI și în DAE;
• impozitul pe clădire, mutarea și reparațiile intră și ele în buget.