Cuprins 8 secțiuni
Un apartament cumpărat în timpul căsătoriei este, în regula obișnuită, bun comun al soților, chiar dacă în act apare numele unuia singur. Regimul matrimonial al unei familii hotărăște cine trebuie să semneze la vânzare, cine devine proprietar la cumpărare și ce se întâmplă cu apartamentul în caz de divorț sau de deces. Din acest motiv, notarul pune întrebări despre starea civilă chiar dacă tranzacția ți se pare simplă.
Mai jos găsești regulile obișnuite, cu exemple și cu actele pe care le poate cere notarul. Textul este informativ și simplificat; situațiile cu contract matrimonial, cu soți separați în fapt sau cu bunuri primite prin moștenire se tratează individual, cu notarul sau cu un avocat.
Ce înseamnă regimul comunității legale
Regimul implicit între soți este comunitatea legală de bunuri: ce dobândește oricare dintre ei în timpul căsătoriei devine, de regulă, bun comun. Se aplică automat, dacă soții nu aleg alt regim printr-un contract matrimonial încheiat la notar.
Concret, un apartament cumpărat în căsătorie, cu salariul unuia dintre soți, este considerat comun. Contează că ambii au contribuit, chiar dacă unul nu a plătit nimic direct, pentru că munca din gospodărie sau creșterea copiilor sunt luate în calcul de lege.
Ce sunt bunurile proprii
Bunurile proprii sunt cele pe care un soț le avea înainte de căsătorie sau le primește ulterior pe cale personală, de exemplu prin moștenire sau donație. Ele rămân ale unuia singur, cu o excepție: dacă sunt folosite în comun sau transformate, apar aspecte de calcul.
Un exemplu des întâlnit: ai moștenit un apartament de la bunici, apoi te-ai căsătorit. Apartamentul rămâne al tău. Dacă îl vinzi și cu banii cumperi altul în căsătorie, pot apărea întrebări despre cum se consideră noul bun, de aceea merită să păstrezi dovezi despre sursa banilor și să discuți cu notarul. Despre situația apartamentelor moștenite, vezi și Apartamentul din moștenire: actele de cerut la vânzare.
Acordul soțului la vânzare
La vânzarea unui apartament comun, notarul cere de obicei prezența sau consimțământul ambilor soți, pentru că niciunul nu poate dispune singur de un bun comun. Consimțământul poate fi dat personal, la notar, sau printr-o procură autentică.
Dacă un soț nu este de acord sau nu poate fi găsit, tranzacția se blochează sau cere pași în instanță. Aspectele privind mai mulți proprietari, inclusiv soții, sunt discutate în Apartament cu mai mulți proprietari: ce verifici înainte de vânzare. Ca cumpărător, ia această regulă ca pe o verificare obligatorie: dacă vânzătorul este căsătorit, cere să semneze ambii.
Atenție: Nu accepta explicația „soția este de acord, dar nu poate veni". Fără o procură autentică sau o declarație autentificată, riști ca vânzarea să fie contestată ulterior.
Acte pe care le poate cere notarul
Notarul alege documentele după situația concretă, dar lista de mai jos apare des. Cere-o din timp, pentru că unele dintre ele durează să fie obținute.
- actele de identitate ale ambilor soți;
- certificatul de căsătorie sau, după caz, hotărârea de divorț;
- contractul matrimonial, dacă există;
- actul prin care apartamentul a fost dobândit;
- declarații despre starea civilă și despre regimul bunurilor.
La cumpărare, notarul poate cere și dovezi privind sursa banilor, mai ales când susții că apartamentul este bun propriu. Ia notițe de la început și ține toate documentele într-un singur dosar, ordonate cronologic; modelul de organizare e în Actele unui apartament: ce ceri vânzătorului și proprietarului.
Cumpărarea: comun sau propriu
La cumpărare, apartamentul intră în comunitate dacă este plătit din bani comuni, iar în patrimoniu propriu dacă sursa este strict personală. Notarul consemnează în contract regimul pe care îl declarați, iar declarația trebuie să corespundă realității.
| Situație | Cum se tratează de obicei |
|---|---|
| Apartament plătit din salariile soților | bun comun |
| Apartament cumpărat cu bani primiți prin donație personală | poate fi bun propriu, cu dovezi |
| Apartament cumpărat cu banii din vânzarea unui bun propriu | posibil bun propriu, dacă există dovada |
| Apartament cumpărat înainte de căsătorie | bun propriu, chiar dacă rata se plătește în căsătorie |
| Apartament cumpărat cu credit luat de ambii soți | de regulă comun, banca cere ambele semnături |
Dacă cumperi cu credit ipotecar, banca poate cere și ea acordul soțului sau soției, chiar când contractul e pe un singur nume. Pașii sunt detaliați în Cumpărarea cu credit ipotecar: pașii în ordinea corectă.
Contractul matrimonial: când schimbă regulile
Contractul matrimonial este un act autentic prin care soții aleg un alt regim decât cel legal, de exemplu separația de bunuri. Dacă există, notarul îl citește înainte de orice tranzacție, iar semnăturile necesare pot fi diferite.
Se încheie înainte de căsătorie sau în timpul ei și se înregistrează în registre speciale. Cumpărătorul nu îl vede de obicei, dar poate cere vânzătorului să declare dacă există și să-l prezinte notarului. Fără el, se aplică regimul comunității legale.
Divorțul, decesul și soarta apartamentului
În caz de divorț, bunurile comune se împart între soți, iar apartamentul este, de obicei, cel mai mare element al împărțirii. Acordul poate fi făcut la notar sau poate fi stabilit de instanță. Decesul unuia dintre soți aduce în discuție moștenirea, ceea ce schimbă cine are drepturi asupra apartamentului.
Pentru cumpărător, regula practică este una: verifică atent situația maritală a vânzătorului, pentru că o vânzare semnată doar de unul dintre soți poate fi atacată. Dacă dai un avans, antecontractul trebuie să prevadă obligația vânzătorului de a obține acordul celuilalt soț, după modelul din Antecontractul de vânzare-cumpărare: clauze de verificat.
Întrebări frecvente
Un soț poate vinde singur un apartament comun?
De regulă nu. Notarul cere acordul ambilor soți, personal sau prin procură autentică, ca să evite contestarea ulterioară a vânzării.
Apartamentul cumpărat înainte de căsătorie este comun?
Nu, în principiu rămâne bun propriu al celui care l-a cumpărat. Pot apărea aspecte legate de ratele plătite în căsătorie, care se tratează separat, la nevoie.
Trebuie ca soțul meu să fie în act dacă apartamentul e pe numele meu?
Depinde de regimul bunurilor și de sursa banilor. Pentru un apartament comun, notarul va cere de obicei ca ambii soți să fie implicați, chiar dacă unul figurează ca titular.
Ce fac dacă vânzătorul e divorțat?
Ceri hotărârea de divorț sau actul de partaj și verifici cum a fost atribuit apartamentul. Dacă împărțirea nu a fost finalizată, apartamentul poate avea și alți titulari.
Contractul matrimonial îmi afectează cumpărarea?
Poate. Dacă vânzătorul are contract matrimonial, regulile despre cine semnează sunt cele din contract, nu cele ale comunității legale, iar notarul le verifică.
