Procesul-verbal de predare-primire: ce trebuie să conțină

Procesul-verbal de predare-primire trebuie să conțină data și ora predării, identitatea părților, indexurile tuturor contoarelor, numărul și tipul cheilor predate, starea apartamentului descrisă pe camere, lista bunurilor care rămân și defectele observate, plus semnăturile ambelor părți. Fotografiile făcute în aceeași zi completează documentul și îl fac greu de contestat.

Documentul se folosește în trei situații: când un chiriaș se mută în apartament, când îl părăsește și când un cumpărător preia o locuință de la vânzător sau de la dezvoltator. Mai jos găsești structura completă, exemple de formulări, diferențele dintre situații și greșelile care îl fac inutil exact când ai nevoie de el.

Ce este procesul-verbal și de ce contează

Procesul-verbal de predare-primire este un document scris, semnat de cel care predă și de cel care primește, care descrie locuința în momentul în care trece de la o persoană la alta. Nu există un formular unic impus de lege; conținutul îl stabilesc părțile, de obicei ca anexă la contract.

Valoarea lui vine din momentul în care se întocmește. Peste șase luni sau peste doi ani, nimeni nu-și mai amintește exact dacă zgârietura de pe parchet exista la intrare. Procesul-verbal răspunde la întrebare fără discuții.

Locul procesului-verbal printre celelalte documente ale unei locuințe este descris în Actele unui apartament: ce ceri vânzătorului și proprietarului.

Datele de identificare

Prima parte a documentului fixează cine, ce și când, astfel încât să nu poată fi confundat cu altă predare. Completeaz-o înainte de a începe turul apartamentului.

• titlul: „Proces-verbal de predare-primire”;
• data și ora;
• numele, CNP-ul sau seria actului de identitate al fiecărei părți;
• calitatea fiecăruia: proprietar, chiriaș, vânzător, cumpărător, reprezentant;
• adresa completă a apartamentului;
• contractul la care se raportează: contractul de închiriere din data X, contractul de vânzare autentificat sub numărul Y.

Dacă una dintre părți este reprezentată, menționează procura sau împuternicirea.

Exemplare, semnături și pagini

Întocmește documentul în cel puțin două exemplare originale, câte unul pentru fiecare parte. Dacă are mai multe pagini, numerotează-le („pagina 2 din 4”) și semnați fiecare pagină, nu doar ultima; astfel nicio filă nu poate fi înlocuită ulterior. Completările de mână făcute în ziua predării sunt valabile dacă sunt scrise pe ambele exemplare și semnate de ambele părți lângă modificare. Dacă preferi varianta digitală, poți redacta textul dinainte, îl tipărești și lași spațiu liber pentru observațiile din teren.

Indexurile contoarelor și utilitățile

Indexurile din ziua predării arată de la ce moment consumul devine responsabilitatea celui care primește apartamentul. Notează-le pe toate, cu fotografii ale cadranelor în care se vede și seria contorului.

În blocurile cu întreținere, menționează și luna până la care întreținerea a fost achitată de cel care predă. Pașii practici pentru transferul contractelor cu furnizorii sunt explicați în Utilitățile la mutare: indexuri, preluare și contracte.

Sfat: Fotografiază fiecare contor de aproape, ca cifrele să fie lizibile, și apoi de la distanță, ca să se vadă unde se află. Fotografiile cu dată și oră sunt mai convingătoare decât orice descriere.

Cheile, telecomenzile și cartelele de acces

Numărul de chei pare un detaliu, dar contează la siguranță și la restituirea garanției. Scrie exact ce se predă:

1. chei de la ușa de intrare, cu numărul lor;
2. chei de la interfon sau de la ușa blocului;
3. cartele sau brelocuri de acces;
4. telecomenzi pentru poartă, garaj sau barieră;
5. chei de la cutia poștală, boxă, pod sau uscătorie;
6. chei de la ferestre cu încuietoare sau de la dulapuri.

La o locuință cumpărată, schimbarea cilindrului ușii de intrare după preluare este o măsură de prudență obișnuită; ideile pentru prima zi se găsesc în Siguranța în apartamentul nou: încuietori, chei și vecini.

Starea apartamentului, cameră cu cameră

Descrierea pe camere este miezul documentului și trebuie să fie concretă, nu generală. Formulări precum „apartament în stare bună” sau „uzură normală” nu dovedesc nimic.

Ce descrii în fiecare cameră

• Pereții și tavanul: culoare, pete, fisuri, găuri, urme de umezeală.
• Pardoseala: tipul, zgârieturi, plăci sparte, zone umflate.
• Ușile și ferestrele: dacă se închid bine, garnituri, mânere, geamuri fisurate.
• Instalațiile vizibile: prize, întrerupătoare, corpuri de iluminat, calorifere.
• Mobilierul fix: dulapuri încastrate, blat, corpuri de bucătărie.

Exemple de formulări

Dacă vrei să știi ce semne de umezeală să cauți, vezi Umezeala și mucegaiul: cum le recunoști la vizionare.

Inventarul bunurilor rămase

Inventarul enumeră mobilierul, electrocasnicele și obiectele care rămân în apartament, cu starea fiecăruia. La închiriere este esențial; la vânzare, confirmă bunurile convenite în antecontract.

Pentru fiecare bun notează:

1. denumirea și, dacă e relevant, marca sau modelul;
2. cantitatea;
3. starea: nou, folosit, cu defecte (descrise);
4. dacă funcționează, testat la predare.

Electrocasnicele se pornesc în timpul predării: frigiderul răcește, mașina de spălat pornește un program scurt, plita și cuptorul încălzesc, centrala pornește și produce apă caldă. Un aparat netestat la intrare devine sursă de dispută la ieșire. Cum se împart costurile când ceva se strică în timpul închirierii afli din Reparațiile în apartamentul închiriat: cine le plătește.

Fotografiile și filmarea

Fotografiile datate transformă descrierea într-o dovadă greu de contestat. Ele nu înlocuiesc textul, dar îl susțin.

• fă câte o fotografie de ansamblu din fiecare colț al fiecărei camere;
• fotografiază de aproape fiecare defect menționat în text;
• filmează un tur complet, fără tăieturi, în care se vede și data pe un telefon sau pe un ziar;
• trimite fotografiile celeilalte părți pe e-mail în aceeași zi, ca dovadă a datei;
• păstrează fișierele originale, nu doar variantele comprimate din aplicațiile de mesagerie.

Menționează în procesul-verbal că fotografiile fac parte din document: „Părțile au realizat un set de N fotografii, transmise prin e-mail la data de...”.

Important: Dacă cealaltă parte refuză să consemneze un defect pe care îl vezi, scrie-l tu într-o rubrică de observații înainte de semnare sau trimite imediat un e-mail cu descrierea și fotografiile. Tăcerea poate fi interpretată ulterior ca acceptare.

Predarea la sfârșitul închirierii

Procesul-verbal de ieșire se compară cu cel de intrare, rând cu rând, iar diferențele care depășesc uzura normală pot justifica deduceri din garanție. Uzura normală înseamnă degradarea firească produsă de folosirea obișnuită a locuinței în timp: vopsea ușor estompată, parchet mai mat în zonele de trecere.

Pași utili la ieșire:

1. curăță apartamentul și scoate toate bunurile personale înainte de întâlnire;
2. adu procesul-verbal de intrare și fotografiile inițiale;
3. citiți împreună indexurile și calculați eventualele sume datorate;
4. notați diferențele și acordul sau dezacordul fiecărei părți;
5. stabiliți în scris suma din garanție care se restituie și termenul.

Uzură normală sau daună: exemple

Granița dintre cele două nu este stabilită printr-o listă oficială, dar în practică există repere acceptate de cele mai multe părți:

• uzură normală: vopsea ușor decolorată, urme fine de mobilă pe perete, parchet mat în zona de trecere, garnituri îmbătrânite, rosturi de faianță mai închise la culoare;
• daună: găuri mari în pereți, parchet zgâriat adânc sau umflat de apă vărsată, uși sau mânere rupte, arsuri pe blat, mobilier pătat ireversibil, geamuri sparte.

Cu cât procesul-verbal de intrare este mai detaliat, cu atât această distincție se face mai ușor la ieșire.

Regulile de restituire a garanției sunt tratate în Garanția la chirie: cât se dă și cum o recuperezi, iar pașii pentru încheierea contractului în Rezilierea contractului de închiriere: preaviz și pași.

Predarea unui apartament nou de la dezvoltator

La un apartament nou, procesul-verbal compară locuința cu promisiunile din contract și cu anexa de finisaje. Aici documentul are și rolul unei liste de remedieri.

Verifică:

• suprafața, compartimentarea și înălțimea, comparate cu planurile din contract;
• finisajele: tipul gresiei, parchetului, ușilor, obiectelor sanitare;
• funcționarea instalațiilor: apă, scurgeri, electricitate, încălzire, ventilație;
• tâmplăria: închidere, etanșare, geamuri, feronerie;
• părțile comune promise: lift, parcare, boxă.

Fiecare defect se trece cu termenul de remediere asumat de dezvoltator. Semnarea fără obiecții poate fi invocată ulterior ca acceptare, așa că nu te grăbi. Clauzele de garanție și de remediere care merită negociate dinainte sunt descrise în Contractul cu dezvoltatorul: clauze care merită negociate. Mutarea propriu-zisă o planifici cu Mutarea în apartament: planul complet, pas cu pas.

Ce merită reținut

Procesul-verbal de predare-primire este cel mai simplu document al unei locuințe și, adesea, cel mai util. Durează o oră să-l întocmești corect, cu indexuri, chei, descriere pe camere, inventar și fotografii, și te scutește de luni de discuții la ieșire sau de reclamații fără dovezi la un apartament nou.

De reținut:

• notează toate contoarele, cu fotografii și serii;
• descrie concret fiecare cameră, nu „stare bună”;
• testează electrocasnicele și instalațiile la predare;
• consemnează în scris orice dezacord, înainte de semnare;
• păstrează un exemplar semnat și fotografiile originale.