Cuprins 8 secțiuni
Subînchirierea apare atunci când chiriașul unui apartament îl dă mai departe, în tot sau în parte, unei alte persoane, în schimbul unei chirii. Ea este permisă, în mod obișnuit, doar cu acordul proprietarului, iar dacă îți lipsește acest acord, poți pierde și garanția, și contractul. Termenul se confundă adesea cu închirierea unei camere dintr-un apartament închiriat sau cu preluarea contractului de către altcineva, dar sunt situații diferite.
Mai jos vezi cum funcționează subînchirierea, ce acte trebuie să existe și ce riscuri apar pentru fiecare dintre cele trei părți: proprietarul, chiriașul principal și subchiriașul. Explicațiile sunt generale și nu înlocuiesc sfatul unui avocat pentru un caz concret.
Ce este subînchirierea și ce nu este
Subînchirierea este un nou contract de închiriere încheiat de chiriașul principal cu o altă persoană, pe baza dreptului pe care îl are din primul contract. Chiriașul principal rămâne răspunzător față de proprietar, iar subchiriașul răspunde față de chiriașul principal.
Nu este același lucru cu:
- cesiunea contractului, când chiriașul își transferă locul unei alte persoane, care devine chiriaș direct al proprietarului;
- primirea unui coleg de apartament, când proprietarul a acceptat de la început ca mai multe persoane să locuiască acolo;
- închirierea pe termen scurt, ca la cazări turistice, care are alte reguli.
Un exemplu: pleci șase luni din oraș și vrei să-ți păstrezi apartamentul închiriat, dar să-l dai altcuiva pe perioada respectivă. Asta este o subînchiriere, iar proprietarul trebuie să fie de acord.
Când ai voie să subînchiriezi
Ai voie să subînchiriezi doar dacă proprietarul îți permite, în contract sau printr-un acord separat. Fără această permisiune, o subînchiriere este, de obicei, o încălcare a contractului, care îi dă proprietarului dreptul să ceară rezilierea.
Verifică ce spune contractul tău. Unele spun explicit „subînchirierea este interzisă", altele o permit cu acord scris, iar altele nu menționează nimic, caz în care mai sigur este să ceri acordul. Rezolvarea fără acord scris, doar verbală, nu te apără bine dacă apare o dispută. Clauzele unui contract obișnuit sunt discutate în Contractul de închiriere: clauzele esențiale, una câte una.
Atenție: Nu te baza pe un acord dat prin mesaj sau telefon pentru ceva atât de important. Cere un act semnat, care descrie ce ai voie să faci și pentru cât timp.
Acordul proprietarului: ce trebuie să cuprindă
Acordul scris al proprietarului este documentul care transformă o situație riscantă într-una acceptată. Nu e nevoie de un text lung, dar trebuie să fie clar și semnat de ambele părți.
Un acord bun precizează:
- apartamentul și contractul principal la care se referă;
- dacă subînchirierea este totală sau parțială, adică toată locuința sau doar o cameră;
- numele subchiriașului sau cel puțin condițiile în care poate fi acceptat;
- durata maximă și faptul că nu depășește durata contractului principal;
- dacă proprietarul își păstrează dreptul de a verifica apartamentul.
Proprietarul poate cere să cunoască persoana, să-i vadă actele sau să stabilească reguli, de exemplu fără animale sau fără fumat. Ca proprietar, o astfel de cerere este prudentă; ca chiriaș, trebuie să o respecți.
Contractul de subînchiriere: clauze de verificat
Contractul de subînchiriere trebuie să fie scris, să respecte limitele contractului principal și să prevadă clar drepturile și obligațiile fiecăruia. Fără el, nu ai cum să dovedești ce s-a stabilit cu subchiriașul.
| Clauză | Ce verifici |
|---|---|
| Părțile | chiriașul principal și subchiriașul, cu datele de identificare |
| Obiectul | apartamentul sau camera, cu descriere exactă |
| Durata | nu depășește contractul principal |
| Chiria | suma, termenul de plată și contul |
| Garanția | cuantumul și condițiile de restituire |
| Utilitățile | cine le plătește și cum se împart |
| Încetarea | preaviz și motivele de reziliere |
Procesul-verbal de predare-primire rămâne important. Detaliază starea locuinței și a obiectelor la intrarea subchiriașului, după modelul din Procesul-verbal de predare-primire: ce trebuie să conțină. Fără el, discuțiile despre stricăciuni devin greu de rezolvat.
Riscurile pentru fiecare parte
Subînchirierea aduce riscuri pentru toți cei trei implicați, iar fiecare le poate reduce prin acte clare.
Pentru chiriașul principal
Rămâne răspunzător față de proprietar pentru plata chiriei și pentru starea apartamentului, chiar dacă subchiriașul nu plătește sau produce stricăciuni. Dacă nu ai acordul proprietarului, poți pierde contractul și garanția. Garanția și condițiile ei sunt tratate în Garanția la chirie: cât se dă și cum o recuperezi.
Pentru proprietar
Poate ajunge să aibă în apartament o persoană pe care nu a ales-o. De aceea, un proprietar prudent cere să știe cine locuiește acolo și să stabilească limitele scris. Criteriile după care evaluezi un chiriaș se aplică și unui subchiriaș, vezi Alegerea chiriașului: ce verifică un proprietar prudent.
Pentru subchiriaș
Dreptul său depinde de contractul principal: dacă acesta se încheie sau este reziliat, subînchirierea încetează, chiar dacă el și-a plătit chiria. Un subchiriaș prudent cere să vadă acordul proprietarului și contractul principal înainte de a plăti garanția.
Obligațiile fiscale
Veniturile din subînchiriere pot avea regim fiscal propriu, iar obligațiile diferă de la caz la caz. Chiriașul principal care primește chirie de la subchiriaș poate avea de declarat acel venit, în condițiile legii.
Pentru a nu greși, întreabă un contabil sau administrația financiară despre regulile aplicabile. Nu ascunde subînchirierea, pentru că problemele fiscale apar mai târziu și cu consecințe. Același lucru se aplică și proprietarului pentru chiria primită.
Când e mai bine să renunți la subînchiriere
Dacă proprietarul refuză, dacă nu poți verifica subchiriașul sau dacă riscul îți depășește câștigul, este mai înțelept să renunți. O alternativă este rezilierea contractului cu preaviz, descrisă în Rezilierea contractului de închiriere: preaviz și pași.
Subînchirierea merită doar când ai acord scris, contract clar și un subchiriaș verificat. Altfel, câteva sute de lei câștigați lunar nu compensează pierderea garanției sau un conflict cu proprietarul.
Pe aceeași temă, citește și Subînchirierea apartamentului: când e permisă și riscuri.
Întrebări frecvente
Pot subînchiria fără acordul proprietarului?
De regulă nu. Fără acord scris, subînchirierea poate duce la reziliere și la pierderea garanției, deci cere întotdeauna permisiunea.
Care este diferența dintre subînchiriere și cesiune?
La subînchiriere rămâi chiriaș principal și răspunzi față de proprietar. La cesiune, altcineva îți ia locul și devine chiriaș direct al proprietarului.
Subchiriașul are drepturi față de proprietar?
Drepturile lui sunt legate de contractul principal și de relația cu chiriașul principal. Dacă acesta se încheie, subînchirierea încetează.
Poate proprietarul să crească chiria subchiriașului?
Nu direct, pentru că nu are contract cu el. Cuantumul chiriei se stabilește între chiriașul principal și subchiriaș, în limitele contractului principal.
Am nevoie de contract scris pentru subînchiriere?
Da. Contractul scris dovedește ce s-a convenit și te protejează în caz de neînțelegeri, mai ales dacă mai apar discuții despre garanție sau stricăciuni.
