Pentru a încheia un contract de închiriere, verifici întâi ce tip de încetare se potrivește situației tale, apoi trimiți celeilalte părți o notificare scrisă cu respectarea preavizului din contract și din lege, iar la final predai apartamentul pe bază de proces-verbal. Rezilierea propriu-zisă, în sens juridic, se folosește când cealaltă parte nu își respectă obligațiile; plecarea obișnuită, fără vină, se face de regulă prin denunțare cu preaviz sau prin acord.
Mai jos găsești diferențele dintre aceste căi, cum redactezi și cum transmiți notificarea, ce pași are fiecare parte și ce nu este permis. Informațiile sunt generale; Codul civil conține reguli speciale pentru închirierea locuințelor, care se pot modifica, iar pentru o dispută concretă consultă un avocat.
Cele patru moduri în care se încheie o închiriere
Un contract de închiriere poate înceta în patru feluri principale, iar fiecare are alte condiții și alte consecințe. Să știi în care situație te afli te ajută să alegi pașii corecți.
| Mod de încetare | Când se folosește | Ce presupune |
|---|---|---|
| Expirarea termenului | contractul pe durată determinată ajunge la final | predarea locuinței la data stabilită, dacă nu se prelungește |
| Acordul părților | ambele părți vor să încheie înainte de termen | un act scris, semnat de amândouă, cu data plecării |
| Denunțarea unilaterală | una dintre părți vrea să plece sau să încheie relația, fără vina celeilalte | notificare scrisă și respectarea preavizului |
| Rezilierea pentru neexecutare | cealaltă parte își încalcă grav obligațiile | notificare, eventual punere în întârziere, uneori instanța |
În limbajul de zi cu zi, toate aceste situații sunt numite „reziliere”, dar distincția contează: denunțarea unilaterală este dreptul de a ieși din contract fără a acuza pe cineva, pe când rezilierea este o sancțiune pentru neîndeplinirea obligațiilor. Clauzele care reglementează aceste situații sunt descrise în Contractul de închiriere: clauzele esențiale, una câte una.
Preavizul: ce este și cât durează
Preavizul este perioada dintre momentul în care anunți că vrei să închei contractul și data la care acesta încetează efectiv. Rolul lui este să-i dea celeilalte părți timp: proprietarului să găsească alt chiriaș, chiriașului să găsească altă locuință.
Durata preavizului se stabilește în primul rând prin contract. Pentru locuințe, Codul civil prevede însă și termene minime, care diferă după cine denunță contractul și după tipul acestuia. O clauză contractuală nu poate, de regulă, să reducă protecția pe care legea o acordă chiriașului. Pentru că aceste termene pot fi modificate legislativ, verifică forma actuală a Codului civil sau întreabă un avocat înainte să te bazezi pe o anumită durată.
Cum se calculează
- preavizul începe să curgă de la data la care cealaltă parte primește notificarea, nu de la data la care ai scris-o;
- dacă în contract preavizul este exprimat în zile, se numără zilele calendaristice, cu excepția cazului în care contractul spune altfel;
- chiria se datorează pe toată durata preavizului, chiar dacă te muți mai devreme, dacă nu convii altfel cu proprietarul.
Sfat: Trimite notificarea cu câteva zile mai devreme decât minimul. O întârziere de o zi în primirea scrisorii poate muta data încetării cu o lună întreagă, dacă preavizul este legat de scadența chiriei.
Cum redactezi notificarea
Notificarea este o scrisoare scurtă, clară, care conține toate elementele necesare pentru a produce efecte. Nu trebuie să fie lungă și nici să conțină explicații emoționale.
Ce include:
- numele și datele tale și ale celeilalte părți;
- contractul la care se referă: data încheierii, adresa apartamentului;
- declarația ta: denunți contractul sau îl reziliezi, după caz;
- temeiul: clauza din contract sau încălcarea concretă, dacă e reziliere;
- data la care propui încetarea, calculată conform preavizului;
- propunerea pentru predarea cheilor și întocmirea procesului-verbal;
- referirea la restituirea garanției și la contul în care s-o primești;
- data și semnătura.
Exemple de formulări
| Situație | Formulare scurtă |
|---|---|
| Plecare la inițiativa chiriașului | „Vă notific denunțarea contractului de închiriere din data de..., cu respectarea preavizului de... zile prevăzut la art. ... din contract. Propun predarea apartamentului la data de...” |
| Încheiere prin acord | „Părțile convin încetarea contractului de închiriere la data de..., fără alte obligații în afara celor menționate în prezentul act.” |
| Reziliere pentru neplată | „Constatând neplata chiriei pentru lunile..., vă pun în întârziere și vă acord un termen de... zile pentru plată, după care contractul va fi considerat reziliat conform art. ... din contract.” |
Cum transmiți notificarea și cum dovedești primirea
Notificarea produce efecte de la primire, deci trebuie trimisă într-un mod care lasă dovada datei. Un mesaj vocal sau o discuție la telefon nu sunt suficiente.
- Scrisoare recomandată cu confirmare de primire: varianta clasică, cu dovadă oficială a datei.
- E-mail, dacă în contract este prevăzut ca mijloc de comunicare și ai confirmarea răspunsului celeilalte părți.
- Predare în mână, cu semnătură de primire pe un exemplar pe care îl păstrezi tu.
- Notificare prin executor judecătoresc: mai costisitoare, utilă când cealaltă parte refuză sau evită comunicarea.
Păstrează copia notificării, dovada trimiterii și confirmarea de primire în același dosar cu contractul.
Dacă cealaltă parte refuză sau evită notificarea
Uneori scrisoarea recomandată se întoarce cu mențiunea „refuzat” sau „negăsit la adresă”, iar mesajele rămân fără răspuns. Păstrează plicul returnat și dovezile încercărilor, pentru că ele arată că ai făcut demersul corect. Trimite notificarea și pe e-mail sau prin mesaj scris, cu aceeași dată, și notează în calendar data de la care consideri că preavizul curge. Dacă miza este mare (o garanție consistentă, chirii restante, un litigiu posibil), comunicarea prin executor judecătoresc oferă cea mai solidă dovadă și merită costul.
Pașii chiriașului care pleacă
Plecarea corectă a chiriașului începe cu notificarea și se termină cu restituirea garanției. Între ele, câțiva pași simpli previn majoritatea disputelor.
- Recitește contractul: preaviz, starea în care trebuie predat apartamentul, regulile garanției.
- Trimite notificarea la timp, în scris.
- Plătește chiria pe durata preavizului și ultima întreținere sau stabilește în scris cum se compensează.
- Programează vizionările pentru următorul chiriaș, dacă proprietarul le cere, la ore rezonabile.
- Repară ce ai stricat peste uzura normală sau convine cu proprietarul cum se acoperă.
- Curăță apartamentul și scoate toate bunurile personale.
- Predă cheile pe bază de proces-verbal, cu indexurile citite împreună.
- Reziliază contractele proprii cu furnizorii de internet sau energie, dacă sunt pe numele tău.
Cum se întocmește procesul-verbal de ieșire și ce se compară cu cel de intrare afli din Procesul-verbal de predare-primire: ce trebuie să conțină. Pentru partea financiară, vezi Garanția la chirie: cât se dă și cum o recuperezi. Dacă te muți direct în altă locuință, planul complet de mutare este în Mutarea în apartament: planul complet, pas cu pas.
Atenție: Folosirea garanției ca ultimă chirie, fără acordul scris al proprietarului, este o sursă frecventă de conflict. Garanția acoperă eventualele daune constatate la predare; discută dinainte dacă acceptați compensarea.
Pașii proprietarului
Proprietarul care vrea să încheie contractul are aceleași obligații de formă, plus câteva limite clare. Chiriașul care plătește și respectă contractul are dreptul să rămână în locuință până la încetarea legală a contractului.
Când chiriașul își respectă obligațiile
Proprietarul poate încheia contractul la expirarea termenului sau, în cazurile permise, prin denunțare unilaterală cu preavizul legal și contractual. Motive precum vânzarea apartamentului sau mutarea unei rude nu dau automat dreptul de a scoate chiriașul înainte de termen. În cazul vânzării, contractul de închiriere poate rămâne opozabil noului proprietar, în condițiile prevăzute de lege; un avocat îți poate spune ce se aplică.
Când chiriașul nu plătește sau degradează locuința
Proprietarul trimite o notificare de punere în întârziere, cu un termen de remediere. Dacă situația continuă, poate invoca rezilierea în condițiile contractului și ale legii. Contractele care conțin un pact comisoriu, adică o clauză prin care contractul se consideră reziliat de drept la neplata chiriei după notificare, simplifică procedura.
Ce nu are voie să facă proprietarul
- să schimbe yala sau să blocheze accesul chiriașului;
- să oprească utilitățile pentru a forța plecarea;
- să scoată bunurile chiriașului din apartament;
- să intre în locuință fără acord, în afara urgențelor.
Evacuarea unui chiriaș care nu pleacă se face numai prin procedurile legale: în baza unui titlu executoriu, prin executor judecătoresc, sau pe baza unei hotărâri a instanței. Un contract înregistrat la ANAF sau autentificat la notar poate scurta drumul, în condițiile legii. Obligațiile proprietarului în întreaga relație sunt descrise în Proprietarul care închiriază: obligații față de chiriaș.
Situații speciale
Unele situații nu se încadrează în schemele obișnuite și merită tratate separat, de preferință cu sprijinul unui avocat.
Locuința devine nelocuibilă
Dacă apartamentul devine inutilizabil din cauze care nu țin de chiriaș, de exemplu o defecțiune majoră nerezolvată sau o avarie gravă, chiriașul poate avea dreptul să ceară reducerea chiriei sau încetarea contractului. Documentează problema cu fotografii, notificări și răspunsuri.
Decesul uneia dintre părți
Contractul nu încetează automat la decesul proprietarului; moștenitorii preiau, de regulă, poziția lui. La decesul chiriașului, Codul civil prevede reguli speciale pentru membrii familiei care locuiau împreună cu el.
Plecarea unuia dintre colegii de apartament
Dacă ați semnat împreună același contract, plecarea unuia nu îl încheie automat pentru toți. Stabiliți în scris cine rămâne, cine preia partea de chirie și cum se împarte garanția. Mai multe în Colegii de apartament: reguli și înțelegeri fără certuri.
Ultimele recomandări
Încheierea unui contract de închiriere este simplă dacă alegi calea potrivită și respecți forma: denunțare cu preaviz pentru o plecare obișnuită, acord scris pentru o despărțire amiabilă, reziliere doar când cealaltă parte își încalcă obligațiile. Notificarea scrisă cu dovadă de primire și procesul-verbal de predare închid relația curat, fără surprize la restituirea garanției.
De reținut:
- denunțarea și rezilierea sunt instituții diferite;
- preavizul curge de la primirea notificării;
- notificarea se trimite în scris, cu dovadă;
- proprietarul nu poate evacua singur chiriașul;
- predarea se face pe bază de proces-verbal, cu indexuri.
Pentru imaginea completă a închirierii, de la căutare la plecare, vezi Închirierea unui apartament: ghid complet pentru chiriași, iar documentele întregii relații în Actele unui apartament: ce ceri vânzătorului și proprietarului.
Întrebări frecvente
Pot pleca din chirie înainte de expirarea contractului?
În multe cazuri da, prin denunțare cu preavizul prevăzut de contract și de lege sau prin acord cu proprietarul. Verifică întâi clauzele contractului tău și eventualele penalități.
De când curge preavizul?
De la data la care cealaltă parte primește notificarea, nu de la data la care ai scris-o. De aceea contează o metodă de trimitere care dovedește primirea.
Proprietarul poate schimba yala dacă nu plătesc chiria?
Nu. Evacuarea se face numai prin proceduri legale, prin executor judecătoresc sau în baza unei hotărâri judecătorești, chiar dacă chiria nu este plătită.
Trebuie să plătesc chiria pe perioada preavizului?
Da, chiria se datorează până la încetarea efectivă a contractului, chiar dacă te muți mai devreme, cu excepția cazului în care proprietarul acceptă altfel în scris.
Vânzarea apartamentului încheie contractul de închiriere?
Nu automat. În condițiile prevăzute de lege, contractul poate rămâne valabil față de noul proprietar; situația concretă se analizează cu un avocat.
