Subînchirierea apartamentului: când e permisă și riscuri

Subînchirierea apartamentului înseamnă că tu, ca chiriaș, închiriezi mai departe locuința sau o parte din ea unei alte persoane, numite subchiriaș. Se întâmplă când pleci o perioadă, când vrei să împarți costurile sau când nu mai ai nevoie de apartament, dar contractul încă nu s-a încheiat. Regula practică este simplă: fără acordul proprietarului, nu o faci, pentru că în majoritatea contractelor este interzisă sau condiționată.

Mulți chiriași subînchiriază „în gri”, convinși că proprietarul nu va afla. Riscul este mai mare decât pare, pentru că rămâi singurul răspunzător față de proprietar pentru tot ce face subchiriașul. Mai jos vezi ce înseamnă concret, ce spun contractele și cum procedezi în siguranță.

Ce este subînchirierea și ce nu este

Subînchirierea este un contract nou, între chiriaș și o altă persoană, care se sprijină pe contractul inițial cu proprietarul. Chiriașul devine, pentru subchiriaș, un fel de „proprietar”, deși nu deține apartamentul. Contractul principal rămâne în picioare, iar tu răspunzi în continuare față de proprietar.

Nu este subînchiriere situația în care aduci în apartament un partener sau un membru al familiei, dacă contractul nu limitează asta. Nici găzduirea temporară a unui prieten. Granița se vede când persoana plătește chirie sau are o cameră proprie pentru o perioadă lungă. În cazul colegilor de apartament, regulile sunt diferite, iar situațiile sunt descrise în articolul despre închirierea cu colegi de apartament.

Diferența față de cesiunea contractului

Când ai nevoie de acordul proprietarului

Ai nevoie de acordul proprietarului, de regulă, în orice situație în care o persoană nouă plătește pentru a locui în apartament. Majoritatea contractelor cuprind o clauză care interzice subînchirierea fără acord scris sau o permite doar în anumite condiții. Dacă ai dubii, citește contractul și caută formulări despre „subînchiriere”, „cesiune”, „folosința de către terți”.

Acordul trebuie să fie scris, nu doar verbal. Un mesaj clar sau un act adițional în care proprietarul spune că e de acord, cu numele subchiriașului și perioada, te protejează. Dacă proprietarul acceptă doar verbal, la prima neînțelegere afirmația lui poate fi alta.

Ce ar trebui să cuprindă acordul scris

• numele și datele de identificare ale subchiriașului;
• perioada pentru care se permite subînchirierea;
• ce parte din apartament se subînchiriază (o cameră sau tot);
• cine răspunde pentru pagube și pentru chiria neplătită;
• ce se întâmplă dacă subchiriașul nu respectă regulile.

Riscurile subînchirierii pe ascuns

Subînchirierea fără acord poate duce la reziliere și la pierderea garanției. Dacă proprietarul află, poate considera că ai încălcat contractul și poate cere încetarea lui, cu consecințele prevăzute acolo. Chiar dacă relația e bună, încrederea se strică, iar viitoare prelungiri devin incerte.

Mai există riscuri practice. Subchiriașul poate strica obiecte, poate fi gălăgios sau poate să nu plătească, iar tu rămâi răspunzător pentru toate. Dacă dispare fără să plătească chiria către tine, continui să datorezi proprietarului suma completă. De aceea, selectarea lui contează la fel de mult ca la un chiriaș obișnuit.

Atenție: Dacă proprietarul a interzis explicit subînchirierea, nu o face nici pentru perioade scurte. O clauză clară se respectă; o încălcare cunoscută poate fi folosită împotriva ta.

Cum procedezi corect, pas cu pas

Dacă ai un motiv întemeiat să subînchiriezi, începe cu o discuție deschisă cu proprietarul. Explică de ce (plecare, schimbare de job, nevoie de a reduce costurile) și propune soluții care să-i dea siguranță. Mulți proprietari acceptă o subînchiriere sau o cesiune dacă înlocuitorul este de încredere.

Apoi, pregătește un contract scris între tine și subchiriaș, care preia clauzele importante din contractul principal: chiria, garanția, regulile casei. Cere o garanție de la subchiriaș, pentru că tu o ai deja dată proprietarului și nu vrei să rămâi descoperit. Fă un proces-verbal de predare-primire și o listă a obiectelor, pentru fiecare predare.

Verificarea subchiriașului

Tratează-l ca pe orice chiriaș: cere un act de identitate, o dovadă de venit sau o recomandare. Documentele pe care le ceri și felul în care le protejezi sunt explicate în articolul despre documentele cerute chiriașului. Verifică și dacă are intenția de a locui singur sau cu alte persoane, ca să nu apară surprize.

Alternative la subînchiriere

Uneori subînchirierea nu este cea mai bună soluție. Dacă vrei să pleci definitiv, poți cere rezilierea cu preaviz sau poți propune proprietarului un chiriaș nou care să preia contractul. Pașii și termenele se regăsesc în articolul despre rezilierea contractului de închiriere.

Dacă pleci doar pentru o perioadă și vrei să nu pierzi apartamentul, poți discuta o pauză sau o chirie redusă, în loc de subînchiriere. Dacă motivul este nevoia de bani, poți negocia o chirie mai mică la prelungire sau poți lua un coleg cu acordul proprietarului. Pentru ideea generală a drepturilor tale, vezi articolul despre drepturile și obligațiile chiriașului.

Imaginea de ansamblu a închirierii, de la căutare la plecare, o ai în ghidul despre închirierea unui apartament.

Ce faci dacă ai subînchiriat deja fără acord

Dacă ai subînchiriat fără să ai acord și vrei să repari situația, cel mai bine este să vorbești cu proprietarul înainte să afle din altă parte. Explică ce s-a întâmplat și propune o formalizare, cu act adițional. Unii proprietari acceptă, mai ales dacă apartamentul este îngrijit și chiria se plătește la timp.

Dacă proprietarul nu acceptă, pregătește o ieșire: stabilește cu subchiriașul un termen de plecare și respectă-l. Nu amâna discuția, pentru că cu cât durează mai mult, cu atât se agravează situația. Pentru orice dispută concretă, un avocat îți poate spune ce variante ai.

Pe aceeași temă, citește și Vizita proprietarului în apartamentul închiriat: reguli.