Cuprins 11 secțiuni
Extrasul de carte funciară este documentul care îți spune, pe baza evidenței oficiale, cine este proprietarul unui apartament, cum este descris imobilul și ce sarcini are. Înainte să dai un avans, ai nevoie de el actualizat, iar citirea lui se face în ordine: mai întâi descrierea imobilului, apoi proprietarul înscris, apoi sarcinile, adică ipotecile, interdicțiile și alte notări care pot limita ce primești.
Mulți cumpărători îl primesc de la vânzător, îl răsfoiesc și îl pun la dosar fără să-l înțeleagă. Ghidul de mai jos îți arată ce înseamnă fiecare rubrică, ce discrepanțe contează și ce întrebări pui vânzătorului. Informațiile au caracter general și nu înlocuiesc verificarea făcută de un notar sau de un avocat pentru tranzacția ta.
Ce este cartea funciară și la ce îți folosește
Cartea funciară este evidența oficială a imobilelor și a drepturilor asupra lor, ținută de oficiile de cadastru și publicitate imobiliară, subordonate Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI). Fiecare apartament are propria filă, identificată printr-un număr de carte funciară și printr-un număr cadastral.
Rolul ei practic este să arate publicului cine are drepturi asupra imobilului. Cine cumpără pe baza unor date din cartea funciară este protejat mai bine decât cel care s-a bazat doar pe afirmațiile vânzătorului, motiv pentru care notarul o consultă la orice vânzare.
Intabularea, pe scurt
Intabularea este înscrierea unui drept real, de exemplu dreptul de proprietate, în cartea funciară pe baza unui act, precum contractul de vânzare. Un apartament cumpărat dar neînscris încă rămâne, în evidențe, pe numele fostului proprietar. De aceea contează ca vânzătorul să fie deja înscris, nu doar să dețină un act vechi.
Cartea funciară și actele de proprietate
Contractul prin care vânzătorul a dobândit apartamentul rămâne documentul de bază. Extrasul arată cum este reflectat acel contract în evidență. Ideal, cele două spun același lucru, iar diferențele se lămuresc înainte de orice plată. Pentru lista completă a hârtiilor pe care le ceri, vezi ghidul actelor unui apartament.
Ce fel de extras îți trebuie
Există mai multe tipuri de extras, iar diferența contează pentru ce faci cu el. Extrasul de informare este cel pe care îl poți obține pentru a verifica situația unui imobil. Extrasul pentru autentificare este cel solicitat de notar și are o valabilitate scurtă, tocmai pentru ca tranzacția să se bazeze pe date proaspete.
| Tip de extras | Pentru ce îl folosești | Cine îl cere de obicei |
|---|---|---|
| Extras de informare | verificarea orientativă înainte de avans | cumpărătorul, banca, agenția |
| Extras pentru autentificare | semnarea actului în fața notarului | notarul public |
| Extras de informare online | consultare rapidă, fără deplasare | oricine are cont pe platforma oficială |
Dacă vrei să verifici un apartament fără să te bazezi pe documentul adus de vânzător, poți solicita singur extrasul, la biroul de cadastru sau prin serviciile online ale ANCPI. Taxele și condițiile exacte le vezi pe site-ul instituției, pentru că se pot schimba.
Sfat: Nu accepta un extras vechi de câteva luni „pentru dosar”. Între timp pot apărea ipoteci, notări sau schimbări de proprietar. Cere unul recent și, înainte de semnare, unul nou.
Cele trei părți ale extrasului
Extrasul este împărțit în trei părți, notate A, B și C, iar fiecare răspunde la o întrebare diferită. Citește-le în această ordine și bifează fiecare verificare.
Partea A: ce este imobilul
Partea A descrie apartamentul: adresa, numărul cadastral, suprafața utilă sau construită și, de regulă, cotele-părți din părțile comune ale clădirii. Aici verifici dacă ceea ce vezi în anunț corespunde cu ceea ce există în evidență.
Compară cu atenție:
- adresa, scara, etajul și numărul apartamentului;
- suprafața din extras cu cea din anunț și din contractul vânzătorului;
- numărul de camere și anexele (boxă, loc de parcare), dacă sunt trecute separat;
- cota indiviză din terenul și din părțile comune.
O diferență mică de suprafață poate veni din măsurători diferite, dar o diferență vizibilă merită explicată. Uneori apartamentul a fost modificat (un balcon închis, un perete mutat) fără ca modificarea să fie reflectată în evidență.
Partea B: cine este proprietarul
Partea B arată înscrierile referitoare la proprietate: cine este titularul dreptului, pe ce temei (vânzare, moștenire, donație, partaj) și în ce formă (proprietar unic sau coproprietari, bun comun al soților). Este partea în care verifici dacă persoana care îți vinde chiar poate vinde.
Ce urmărești aici:
- Numele din extras coincide cu cele din actul de identitate al vânzătorului.
- Dacă sunt mai mulți proprietari, toți participă la vânzare sau au dat împuternicire.
- Temeiul înscrierii se potrivește cu povestea vânzătorului (de exemplu, moștenire dacă spune că a primit apartamentul de la părinți).
- Dacă apartamentul este bun comun al soților, ambii soți sunt de acord cu vânzarea.
Când vânzătorul este doar „posesor” și nu apare în partea B, tranzacția nu se poate face în siguranță până nu își intabulează dreptul.
Partea C: sarcinile
Partea C cuprinde sarcinile, adică drepturile și restricțiile care grevează imobilul. Este partea cea mai importantă pentru riscul tău financiar, pentru că aici apar datoriile garantate cu apartamentul.
| Înscriere în partea C | Ce înseamnă pentru tine |
|---|---|
| Ipotecă | apartamentul garantează un credit; trebuie radiată sau stinsă la vânzare |
| Interdicție de înstrăinare | vânzătorul nu poate vinde fără ridicarea ei |
| Uzufruct sau drept de abitație | altcineva are dreptul să locuiască sau să folosească apartamentul |
| Servitute | o limitare sau un drept de trecere în favoarea altui imobil |
| Notarea unui litigiu | există un proces privind imobilul |
| Sechestru sau poprire | creditorii urmăresc bunul vânzătorului |
Dacă apare o ipotecă, nu înseamnă automat că tranzacția cade. Mulți vânzători mai au credit pe apartament, iar creditul se stinge din prețul încasat, cu acordul băncii. Important este ca soluția să fie scrisă și clară, iar banii să circule în ordinea corectă. Cum se leagă acest lucru de avans, găsești în articolul despre avansul la antecontract.
Semnele care cer lămuriri înainte de avans
Un extras curat nu garantează o tranzacție fără probleme, dar anumite semne cer explicații concrete. Le grupezi în trei categorii: ale proprietății, ale vânzătorului și ale imobilului.
Semne legate de proprietate
- vânzătorul nu este înscris în partea B sau este înscris doar provizoriu (o notare, nu o intabulare definitivă);
- apar mai mulți coproprietari care nu sunt prezenți la discuții;
- dreptul vine dintr-o moștenire încă nedezbătută formal;
- există o notare de litigiu sau o acțiune în instanță.
Semne legate de sarcini
- ipoteci multiple sau vechi, de mai multe ori înscrise;
- interdicții fără explicație;
- popriri sau urmăriri aflate în curs.
Semne legate de descriere
- numărul cadastral nu apare, iar apartamentul este „în curs de înscriere”;
- suprafața diferă vizibil de cea din anunț;
- anexele (boxă, parcare) sunt vândute împreună, dar nu apar în evidență ca imobile distincte.
Aceste situații nu sunt automat blocante, însă fiecare cere un răspuns documentat. Un notar sau un avocat îți poate spune dacă se rezolvă înainte de semnare sau dacă ar fi mai prudent să renunți.
Atenție: Nu plăti un avans mare pe baza promisiunii că „se rezolvă până la notar”. Condiționează plata de radierea unei ipoteci sau de intabularea dreptului, scrisă în antecontract.
Cum faci verificarea pas cu pas
Verificarea durează puțin dacă o faci în ordine, iar ordinea te ferește de pași inutili. Poți folosi lista de mai jos, într-o singură seară.
- Cere vânzătorului numărul cadastral și numărul de carte funciară, apoi solicită un extras de informare actualizat.
- Citește partea A și compară datele cu anunțul și cu planul apartamentului.
- Citește partea B și compară numele cu actul de identitate și cu contractul vânzătorului.
- Citește partea C și notează fiecare sarcină cu data și titularul ei.
- Notează toate neconcordanțele și cere explicații scrise, pe e-mail.
- Discută cu notarul înainte de antecontract, mai ales dacă apar ipoteci sau mai mulți proprietari.
Antecontractul și extrasul: ce scrii în el
Antecontractul trebuie să reflecte ce ai aflat din extras, pentru că el fixează obligațiile vânzătorului până la actul final. Dacă extrasul arată o ipotecă, antecontractul menționează cine o stinge, când și din ce sumă. Dacă apar mai mulți proprietari, antecontractul trebuie semnat de toți sau prin mandat.
Merită să prevezi în antecontract:
- obligația vânzătorului de a prezenta un extras actualizat la data actului final;
- declarația că bunul nu are alte sarcini în afara celor menționate;
- consecințele dacă apar sarcini noi, inclusiv posibilitatea de a retrage avansul;
- termenul de radiere a ipotecilor și persoana responsabilă.
Pentru structura completă a clauzelor, vezi articolul despre antecontract. Dacă plătești cu un credit ipotecar, banca va face propria verificare și va cere ea însăși documente actualizate; ordinea pașilor este explicată în ghidul cumpărării cu credit.
Extrasul și vizionarea: ce verifici pe teren
Extrasul se citește cu apartamentul în față, nu doar pe hârtie. La vizionare compară ce vezi cu ce scrie în partea A, pentru că diferențele fizice sunt cele mai ușor de observat.
Întreabă-te:
- numărul de camere din realitate corespunde celui din planul din extras sau din documentele vânzătorului;
- balconul sau loggia sunt închise, iar închiderea este menționată undeva;
- peretele dintre bucătărie și living a fost mutat;
- boxa sau locul de parcare pe care ți le arată sunt cele din acte.
Modificările neautorizate pot crea probleme la vânzare sau la o eventuală dezbatere cu asociația. Întrebările utile le găsești în lista întrebărilor de la vizionare.
Ce faci când extrasul nu e în regulă
Dacă extrasul arată o problemă, ai trei variante clare: o rezolvi înainte de tranzacție, o integrezi într-o clauză sigură sau renunți. Alegerea depinde de gravitate și de cât de repede se poate remedia.
| Situație | Ce poți face |
|---|---|
| Ipotecă existentă | stingere din preț, cu acordul băncii și radiere ulterioară |
| Vânzător neintabulat | intabulare înainte de antecontract sau condiționarea plății |
| Coproprietari lipsă | semnarea de către toți sau mandat notarial |
| Notare de litigiu | de regulă, renunți sau ceri sfat juridic detaliat |
| Suprafață diferită | actualizare prin cadastru sau clauză de preț clară |
Pentru cazurile complicate, consultă un avocat sau un notar. Legislația și procedurile pot suferi modificări, iar un specialist îți poate spune ce se aplică în situația ta.
Greșeli frecvente la citirea extrasului
Cele mai multe probleme apar din grabă sau din încrederea acordată unui document vechi. Evită aceste capcane.
- Te mulțumești cu un extras depășit sau cu o copie în care lipsesc pagini.
- Citești doar numele proprietarului și sari peste partea C.
- Nu verifici dacă numărul cadastral din extras este cel al apartamentului vizionat.
- Nu observi că apartamentul este bun comun al soților și semnează un singur soț.
- Presupui că o ipotecă veche a fost stinsă fără să vezi radierea.
- Nu ceri lămuriri despre sarcinile pe care nu le înțelegi.
Ce merită reținut despre extrasul de carte funciară
Extrasul de carte funciară este documentul care transformă un anunț într-un apartament verificat. Citește partea A pentru descriere, partea B pentru proprietar și partea C pentru sarcini, apoi compară totul cu actele vânzătorului și cu ceea ce vezi la vizionare.
- cere un extras actualizat înainte de avans și altul la semnare;
- vânzătorul trebuie să fie proprietarul înscris, nu doar posesorul unui act;
- ipotecile și interdicțiile din partea C se rezolvă înainte sau prin clauze clare;
- neconcordanțele se lămuresc în scris, înainte de plată;
- pentru cazurile neclare cere sprijinul unui notar sau avocat.
Întrebări frecvente
Pot cere eu un extras de carte funciară pentru apartamentul pe care vreau să-l cumpăr?
Da, extrasul de informare poate fi solicitat pentru orice imobil, la biroul de cadastru sau prin serviciile online ale ANCPI. Ai nevoie de numărul cadastral sau de numărul de carte funciară, pe care ți le poate da vânzătorul.
Cât timp este valabil un extras?
Extrasul de informare arată situația de la data emiterii, deci este relevant doar pentru acel moment. Cel pentru autentificare, cerut de notar, are o valabilitate scurtă, iar notarul îți spune exact ce termen se aplică.
Ce fac dacă apartamentul are ipotecă?
O ipotecă nu blochează automat vânzarea, dar trebuie tratată în antecontract. De obicei creditul se stinge din prețul plătit, cu acordul băncii creditoare, iar ipoteca se radiază ulterior.
Ce înseamnă că vânzătorul nu este intabulat?
Înseamnă că dreptul lui nu este încă înscris definitiv în cartea funciară. Înainte de tranzacție, el trebuie să-și intabuleze dreptul sau să existe o soluție juridică clară, validată de notar.
Este suficient extrasul ca să știu că apartamentul este în regulă?
Nu, extrasul arată situația juridică, nu starea fizică și nu datoriile către asociația de proprietari. Pentru acestea mai ai nevoie de vizionare atentă și de adeverința de la asociație.
