Ca chiriaș, ai dreptul să primești apartamentul într-o stare bună de folosit, să locuiești în el liniștit pe toată durata contractului, fără intervenții nejustificate ale proprietarului, și să nu fii dat afară decât pe căile prevăzute de lege. În schimb, ai obligația să plătești chiria și cheltuielile convenite la termen, să folosești locuința cu grijă, să anunți la timp defectele și să o predai la final în starea în care ai primit-o, ținând cont de uzura normală.
Regulile de bază pentru închiriere (în limbaj juridic, locațiune) se găsesc în Codul civil, care are și reguli speciale pentru închirierea locuințelor. Contractul vostru le detaliază și le poate completa, dar nu poate elimina protecțiile pe care legea le consideră obligatorii. Ce urmează este o explicație generală, nu o consultanță juridică: legislația se poate modifica, iar pentru o situație concretă e bine să vorbești cu un avocat.
Cum se împart drepturile și obligațiile
Drepturile chiriașului corespund, în mare, obligațiilor proprietarului, iar obligațiile chiriașului corespund drepturilor proprietarului. Contractul de închiriere este un schimb: tu primești folosința locuinței, proprietarul primește chiria și certitudinea că bunul lui e îngrijit.
| Dreptul chiriașului | Obligația corespunzătoare a chiriașului |
|---|---|
| să primească o locuință bună de folosit | să o preia și să consemneze starea ei |
| să o folosească liniștit, fără tulburări | să plătească chiria și cheltuielile la termen |
| ca reparațiile mari să fie făcute de proprietar | să anunțe defectele și să facă reparațiile mici |
| să nu fie evacuat abuziv | să respecte contractul și preavizul |
| să-și primească garanția înapoi | să predea locuința fără pagube și datorii |
Obligațiile proprietarului, privite din partea lui, sunt explicate separat în articolul despre obligațiile proprietarului față de chiriaș.
Dreptul la o locuință bună de folosit
Proprietarul trebuie să-ți predea apartamentul într-o stare care îți permite să-l folosești ca locuință și să-l mențină în această stare pe durata contractului. Asta înseamnă, în practică, instalații funcționale, acoperiș și pereți fără infiltrații majore, încălzire, apă și curent.
Ce înseamnă „bună de folosit”
- apa curge, iar scurgerile funcționează;
- există o sursă de încălzire funcțională pentru sezonul rece;
- instalația electrică este sigură pentru folosirea obișnuită;
- ușa de intrare se încuie;
- nu există defecte care fac o cameră nefolosibilă, cum ar fi o infiltrație activă.
Dacă la mutare constați o problemă de acest fel, consemneaz-o în procesul-verbal de predare-primire și stabilește în scris termenul de remediere.
Dreptul la folosință liniștită și la intimitate
Folosința liniștită înseamnă că proprietarul nu are voie să te împiedice să locuiești normal în apartament, cât timp respecți contractul. Este probabil dreptul cel mai des încălcat, din neștiință, de proprietarii care continuă să trateze apartamentul ca pe al lor.
Vizitele proprietarului
Proprietarul rămâne proprietar, dar pe durata contractului tu ești cel care folosește locuința. Vizitele lui se fac cu acordul tău și la o oră convenită, pentru motive rezonabile: verificarea stării apartamentului, o reparație, vizionarea de către viitori chiriași sau cumpărători în ultima perioadă a contractului. E util ca acest lucru să fie scris în contract, cu un termen minim de anunțare.
Ce nu are voie să facă
- să intre în apartament în lipsa ta, fără acordul tău, cu excepția unei urgențe reale (inundație, incendiu);
- să schimbe încuietoarea ca să te oblige să pleci;
- să oprească apa, curentul sau gazul ca formă de presiune;
- să-ți scoată lucrurile din locuință.
Dacă vreți să schimbați încuietoarea la mutare, din motive de siguranță, faceți-o de comun acord și dați-i proprietarului o cheie doar dacă așa ați convenit. Idei practice găsești în articolul despre siguranța în apartamentul nou.
Important: Evacuarea unui chiriaș se face numai pe căile legale, prin procedurile prevăzute de lege, de regulă cu implicarea instanței și a unui executor judecătoresc. Presiunile de tipul „îți tai curentul” nu sunt o cale legală.
Plata chiriei și a cheltuielilor
Obligația principală a chiriașului este să plătească chiria la termenul și în modul stabilite în contract. Întârzierile repetate sunt cea mai frecventă cauză de reziliere a contractelor de închiriere.
Cum plătești ca să ai dovadă
- Prin transfer bancar, cu mențiunea „chirie luna ... ” și adresa.
- În numerar, doar contra chitanță sau semnătură pe un borderou de plăți.
- Păstrează dovezile pe toată durata contractului și câteva luni după.
Pe lângă chirie, plătești de obicei întreținerea și utilitățile, conform contractului. Dacă facturile sunt pe numele proprietarului, stabiliți clar cine le plătește și cum îți trimite el copiile. Pentru calculul costului total al locuinței, vezi cum îți calculezi plafonul de chirie.
Contractul ca titlu executoriu
Codul civil prevede că un contract de închiriere încheiat în formă autentică sau încheiat sub semnătură privată și înregistrat la organele fiscale poate fi folosit direct la executarea silită pentru chiria neplătită, în condițiile legii. Pentru tine, asta înseamnă că neplata are consecințe rapide și serioase.
Folosirea cu grijă și reparațiile mici
Chiriașul trebuie să folosească apartamentul cu prudență și diligență, potrivit destinației lui de locuință. Nu poți, de exemplu, să-l transformi în spațiu comercial sau în cazare pe nopți pentru turiști fără acordul proprietarului.
Reparațiile care sunt ale tale
Regula generală este că reparațiile mici, cele care țin de folosința de zi cu zi, sunt în sarcina chiriașului, iar reparațiile mari, care țin de structură și de instalațiile principale, sunt ale proprietarului. Contractul poate detalia împărțirea.
| De obicei ale chiriașului | De obicei ale proprietarului |
|---|---|
| becuri, siguranțe, baterii la telecomenzi | înlocuirea centralei sau a boilerului defect de vechime |
| desfundarea unei scurgeri înfundate prin folosire | instalații de apă sau de gaz deteriorate |
| garnituri, perlatoare, sifoane | infiltrații prin pereți sau acoperiș |
| curățarea filtrelor și a hotei | defectarea electrocasnicelor incluse, prin uzură |
| mici reparații la mobilier, prin folosire | probleme structurale |
Exemplele detaliate și pașii de urmat când apare o defecțiune sunt în articolul despre cine plătește reparațiile în apartamentul închiriat.
Obligația de a anunța defectele
Trebuie să anunți proprietarul fără întârziere despre orice defect care cere o reparație în sarcina lui. Dacă ascunzi o scurgere sau o infiltrație și ea produce pagube mai mari, poți ajunge să răspunzi tu pentru agravare. Anunță în scris, cu poze, și păstrează mesajul.
Modificările în apartament
Fără acordul proprietarului nu faci modificări: nu spargi pereți, nu schimbi pardoseala, nu montezi aer condiționat cu găuri în fațadă, nu vopsești pereții în culori puternice. Cere acordul în scris și stabilește dacă la final aduci totul la starea inițială.
Subînchirierea, oaspeții și colegii
Pentru o locuință, subînchirierea sau cedarea contractului către altă persoană se face, ca regulă, doar cu acordul scris al proprietarului. Contractul poate fi și mai strict, de aceea citește-l înainte să aduci pe cineva să locuiască permanent cu tine.
- Oaspeții ocazionali nu sunt o problemă juridică, dar contractul poate limita șederile lungi.
- Un partener sau un coleg care se mută schimbă numărul de persoane, deci și întreținerea; anunță proprietarul și asociația.
- Închirierea pe nopți, prin platforme de cazare, fără acord, este o încălcare serioasă a contractului.
Dacă împarți apartamentul cu alți chiriași, citește ghidul pentru colegii de apartament.
Relația cu asociația de proprietari și vecinii
Ca locatar, respecți regulamentul blocului: liniștea în orele de odihnă, curățenia spațiilor comune, regulile despre biciclete, gunoi sau animale. Asociația poate cere date despre persoanele care locuiesc efectiv în apartament, pentru că unele cheltuieli se împart pe număr de persoane.
Ce trebuie să știi la mutare despre asociație, avizier, liste de plată și administrator este explicat în articolul despre asociația de proprietari pentru locatarul nou.
Finalul contractului: preavizul și predarea
La încetarea contractului, chiriașul are obligația să predea apartamentul în starea primită, cu excepția uzurii normale, iar proprietarul are obligația să returneze garanția, scăzând doar datoriile și pagubele dovedite.
Pașii corecți
- Trimite preavizul în scris, în termenul din contract.
- Programează predarea și citirea indexurilor finale.
- Repară ce ai stricat și fă curățenie.
- Semnați un proces-verbal de ieșire.
- Stabiliți termenul de returnare a garanției.
Detaliile despre preaviz și reziliere sunt în articolul despre rezilierea contractului de închiriere, iar recuperarea banilor în ghidul despre garanția la chirie.
Sfat: Dacă proprietarul vinde apartamentul în timpul contractului, nu intra în panică și nu semna nimic pe loc. Situația ta depinde de contract și de condițiile legale de opozabilitate; cere sfatul unui avocat înainte să accepți o plecare grăbită.
Ce faci când drepturile tale sunt încălcate
Cea mai eficientă reacție la o încălcare a contractului este una graduală și scrisă. Discuția directă rezolvă multe; dacă nu, ai nevoie de dovezi.
- Discuție și mesaj scris, în care descrii problema și ceri o soluție într-un termen rezonabil.
- Notificare formală, cu confirmare de primire.
- Mediere, dacă ambele părți acceptă.
- Avocat și instanță, pentru situațiile grave: evacuare abuzivă, refuzul repetat de a face reparații esențiale, reținerea garanției fără motiv.
- Poliția, dacă cineva intră prin forță în locuință sau te amenință.
Pentru o privire de ansamblu asupra întregului proces de închiriere, revino la ghidul complet pentru chiriași.
Ce iei cu tine din acest ghid
Drepturile și obligațiile chiriașului se reduc la un schimb echilibrat: tu plătești și ai grijă, proprietarul îți asigură o locuință bună de folosit și te lasă să locuiești liniștit. Contractul scris, dovezile de plată și comunicarea în scris sunt instrumentele care te protejează când echilibrul se strică.
De reținut:
- ai dreptul la folosință liniștită; vizitele se fac cu acordul tău;
- evacuarea se face doar pe căile legale;
- plătești la termen și păstrezi dovezile;
- reparațiile mici sunt de obicei ale tale, cele mari ale proprietarului;
- orice modificare sau subînchiriere cere acordul scris al proprietarului.
Întrebări frecvente
Poate proprietarul să mă dea afară de azi pe mâine?
Nu legal. Contractul încetează în condițiile prevăzute de lege și de contract, iar evacuarea forțată se face doar pe căile legale, nu prin schimbarea încuietorii sau oprirea utilităților.
Am voie să primesc oaspeți în apartamentul închiriat?
Da, vizitele obișnuite fac parte din folosința normală a locuinței. Șederile de durată sau mutarea unei alte persoane trebuie anunțate și, dacă e cazul, aprobate de proprietar conform contractului.
Sunt obligat să las proprietarul să viziteze apartamentul?
Pentru motive rezonabile, cum ar fi o reparație sau verificarea stării locuinței, e normal să permiți vizita, dar la o dată și oră convenite. Contractul poate stabili un termen minim de anunțare.
Pot vopsi pereții fără acordul proprietarului?
Nu e recomandat. Orice modificare a apartamentului se face cu acordul lui, ideal scris, care să precizeze și dacă la final trebuie readus la culoarea inițială.
Cine plătește dacă se strică centrala?
Dacă s-a defectat prin uzură, de regulă proprietarul, pentru că ține de instalațiile principale. Dacă defectul vine din folosire greșită de către chiriaș, costul poate fi al chiriașului.
