Cuprins 8 secțiuni
Cadastrul și intabularea sunt două operațiuni diferite care se completează: cadastrul stabilește cum arată imobilul pe hârtie, iar intabularea stabilește cui aparține. Când cumperi un apartament, trebuie să afli dacă ambele sunt făcute, pentru că un apartament fără acte cadastrale curate sau cu proprietar neînscris complică notarul, banca și revânzarea.
Termenii sună administrativ, dar urmările sunt foarte practice. Mai jos găsești o explicație pe înțeles, cu situațiile în care apar probleme și pașii pe care îi poți urma. Informațiile sunt generale; procedurile exacte și actele cerute le confirmă oficiul de cadastru sau notarul tău.
Ce este cadastrul unui apartament
Cadastrul este evidența tehnică a imobilelor: ce suprafață au, cum sunt delimitate și ce număr unic le identifică. Pentru un apartament, rezultatul este numărul cadastral și un plan al unității, uneori însoțit de o fișă a corpului de clădire.
Numărul cadastral funcționează ca un cod de identitate al apartamentului. Cât timp nu se schimbă împărțirea sau suprafața, numărul rămâne același, indiferent de câți proprietari trec pe rând. De aceea îl vei vedea trecut și în contractul de vânzare, și în extrasul de carte funciară.
Ce conține documentația cadastrală
Documentația cuprinde de obicei planul apartamentului cu dimensiunile camerelor, suprafața utilă, eventual cotele indivize din părțile comune și, la blocuri, descrierea corpului de clădire. Un specialist autorizat, numit inginer cadastrist, o întocmește la cerere.
Ce este intabularea și de ce îți pasă
Intabularea este înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară, pe baza unui act valabil, de exemplu contractul de vânzare sau certificatul de moștenitor. Doar după intabulare, proprietarul apare în evidența oficială pe care o consultă notarul, banca și orice cumpărător viitor.
Pentru tine, ca cumpărător, contează în două momente. Mai întâi, verifici dacă vânzătorul este deja intabulat, pentru că vinde doar cine apare ca proprietar. Apoi, după semnarea contractului, tu ești cel care trebuie înscris, ceea ce se face de regulă prin notar, ca parte a procedurii. Pașii de citire a evidenței sunt detaliați în Extrasul de carte funciară: cum îl citești la cumpărare.
Diferența dintre cele două, într-un tabel
Cele două operațiuni răspund la întrebări diferite și au fiecare rolul lor în dosarul apartamentului.
| Aspect | Cadastru | Intabulare |
|---|---|---|
| Ce stabilește | identitatea tehnică a apartamentului | cine este proprietarul |
| Rezultatul | număr cadastral, plan, suprafață | înscrierea dreptului în cartea funciară |
| Cine lucrează | inginer cadastrist și oficiul de cadastru | notar sau oficiul de cadastru |
| Când e nevoie de ea | la prima înscriere sau la modificări de suprafață | la fiecare transfer de proprietate |
| Ce se întâmplă dacă lipsește | imobilul nu poate fi identificat sigur | proprietarul real nu apare în evidență |
Situații în care apar probleme
Un apartament poate avea cadastrul făcut, dar proprietarul neintabulat, sau invers, și fiecare caz are propriile urmări. Le recunoști ușor dacă ceri extrasul și compari datele cu actele vânzătorului.
- Proprietar neintabulat: vânzătorul are un contract vechi, dar nu a cerut înscrierea. Notarul poate cere, înainte de vânzare, ca el să se intabuleze, ceea ce poate lua timp.
- Apartament neînscris deloc în cartea funciară: apare mai ales la blocurile vechi, unde evidențele au fost completate târziu. Se rezolvă prin documentație cadastrală și înscriere.
- Suprafață diferită față de realitate: apar mici decalaje între act și măsurătoarea reală; diferențele mari merită lămurite, mai ales după compartimentări sau lipirea unei logii.
- Modificări făcute fără acte: un perete demolat sau o logie închisă fără aprobări poate atrage probleme la actualizarea documentației.
Pașii pentru un apartament neînscris sau cu date greșite
Dacă apartamentul nu este înscris corect, rezolvarea cere o succesiune de pași, de obicei făcută de vânzător înainte de tranzacție. Cumpărătorul îi poate cere să o facă, sau poate amâna semnarea până la finalizare.
- Se verifică actul de proprietate și se stabilește care sunt documentele necesare.
- Un inginer cadastrist măsoară apartamentul și întocmește documentația.
- Oficiul de cadastru verifică lucrarea și atribuie sau actualizează numărul cadastral.
- Se înscrie dreptul de proprietate în cartea funciară pe baza actului.
- Se cere un extras proaspăt, care confirmă că datele sunt corecte.
Durata variază după complexitatea cazului și încărcarea instituțiilor, de aceea nu merită să promiți o dată fixă în antecontract fără o marjă. Mai bine scrii un termen realist și o consecință clară dacă nu se respectă; modelul de clauze îl găsești în Antecontractul de vânzare-cumpărare: clauze de verificat.
Sfat: Dacă vânzătorul nu e intabulat, întreabă notarul dacă tranzacția poate merge în paralel cu intabularea lui sau dacă trebuie finalizată mai întâi. Răspunsul depinde de caz și te scutește de surprize.
Ce schimbă asta pentru creditul ipotecar
Banca finanțează doar apartamente cu situație juridică și cadastrală clară, deci intabularea și numărul cadastral corect sunt condiții practice. Evaluatorul bancar și juristul băncii vor cere extrasul și, uneori, planul cadastral, iar orice neconcordanță încetinește sau oprește dosarul.
De aceea merită să rezolvi aceste aspecte înainte de a începe dosarul de credit, nu în paralel. Pașii bancari, în ordinea lor, sunt în Cumpărarea cu credit ipotecar: pașii în ordinea corectă, iar costurile suplimentare ale înscrierii intră în calculul din Costurile cumpărării unui apartament, pe lângă preț.
Verificări rapide înainte de avans
Înainte să dai bani, ai nevoie de trei confirmări simple: că apartamentul are număr cadastral, că vânzătorul apare ca proprietar în cartea funciară și că suprafața din act corespunde cu realitatea. Dacă una lipsește, discuția se mută de la preț la termene și răspundere.
Păstrează toate documentele într-un singur dosar, ordonate pe tipuri, ca să le poți arăta repede notarului sau băncii. Lista actelor care alcătuiesc dosarul este în Actele unui apartament: ce ceri vânzătorului și proprietarului.
Pe aceeași temă, citește și Loc de parcare și boxă: ce verifici când le cumperi.
Întrebări frecvente
Cadastrul și cartea funciară sunt același lucru?
Nu. Cadastrul descrie tehnic imobilul și îi dă un număr unic, iar cartea funciară arată drepturile asupra lui, în primul rând cine este proprietar.
Pot vinde un apartament pe care nu l-am intabulat?
De regulă notarul cere întâi intabularea sau o rezolvă ca parte a procedurii. Cel mai sigur este să întrebi notarul din timp, ca să nu blochezi tranzacția.
Cine face documentația cadastrală?
Un inginer cadastrist autorizat, la cererea proprietarului. Lucrarea este apoi verificată de oficiul de cadastru, care atribuie sau actualizează numărul cadastral.
Ce fac dacă suprafața din act diferă de cea reală?
Dacă diferența este mică, de obicei se explică prin măsurători diferite. Dacă este mare sau există modificări făcute fără acte, cere vânzătorului o clarificare și o documentație actualizată înainte de avans.
Este nevoie de cadastru pentru un apartament dintr-un bloc vechi?
Da, apartamentul trebuie identificat prin număr cadastral pentru a fi înscris corect. La blocurile vechi, înscrierea lipsește mai des și se completează pe parcurs.
