Cuprins 6 secțiuni
Cumpărarea unui apartament în doi este o situație obișnuită: cupluri, frați, prieteni sau părinți și copii care pun banii împreună. Partea delicată este că fiecare își imaginează simplu „cumpărăm împreună”, dar legea cere o formulare precisă: cine apare ca proprietar în actul de vânzare și în ce proporție. De această formulare depinde ce se întâmplă dacă relația se schimbă, dacă unul dintre voi vrea să vândă sau dacă apar moștenitori.
Mai jos vezi cum funcționează cotele, ce diferență face căsătoria, cum se împarte un credit comun și ce înțelegeri merită să pui în scris. Informațiile sunt generale; pentru cazul tău, discută cu un notar sau cu un avocat. Procesul în sine, de la căutare la semnare, este descris în ghidul cumpărării unui apartament.
Cumpărarea unui apartament în doi: cum se stabilește proprietatea?
Proprietatea se stabilește prin actul de vânzare, care trece în cartea funciară numele cumpărătorilor și, dacă e cazul, cotele lor. Dacă doi oameni necăsătoriți cumpără împreună, ei devin coproprietari, iar fiecare deține o cotă-parte ideală din apartament, de exemplu jumătate fiecare sau altă proporție. Cota nu înseamnă o anumită cameră, ci o fracțiune din întreg.
Cotele nu trebuie să fie egale. Dacă unul contribuie cu mai mulți bani, actul poate reflecta acest lucru, iar înțelegerea ar trebui consemnată clar. Altfel, în lipsa unei precizări, se poate presupune o împărțire egală, ceea ce nu corespunde mereu realității banilor puși.
Ce schimbă căsătoria în cumpărarea în doi
Pentru soți, regimul bunurilor din căsătorie joacă un rol important. În regimul comunității legale, bunurile dobândite în timpul căsătoriei sunt, în general, bunuri comune, cu unele excepții, cum ar fi bunurile cumpărate din bani proprii sau primite prin moștenire ori donație. Soții pot alege și alt regim, prin convenție matrimonială încheiată la notar.
Dacă ai bani proveniți dintr-o sursă personală, cum ar fi o moștenire sau o vânzare anterioară, discută cu notarul cum se reflectă acest lucru în act. Fără o mențiune corectă, partea ta poate deveni, în practică, greu de dovedit mai târziu. Fiecare caz are nuanțele lui, așa că nu te baza pe ce a pățit un prieten.
Cum împarți un credit luat în doi
Un credit în doi înseamnă, de regulă, două persoane răspunzătoare pentru întreaga sumă, nu doar fiecare pentru jumătatea ei. Banca are în vedere veniturile ambilor, iar în caz de neplată se poate îndrepta spre oricare dintre codebitori. Pentru voi, asta înseamnă că neînțelegerile dintre voi nu schimbă obligația față de bancă.
De aceea merită să pregătiți o înțelegere internă clară: cine plătește ce parte din rată, ce se întâmplă dacă unul rămâne fără venit și cum se recuperează contribuțiile dacă vreți să vă separați. Pașii obișnuiți ai finanțării sunt în Cumpărarea cu credit ipotecar: pașii în ordinea corectă, iar sursa banilor de avans, în Avansul pentru apartament: cât strângi și de unde.
Ce înțelegeri merită puse în scris
O înțelegere scrisă între coproprietari te scutește de discuții grele atunci când planurile se schimbă. Nu trebuie să fie un document complicat; trebuie să acopere câteva întrebări simple și să fie semnat, ideal în fața notarului dacă vrei o valoare mai mare în caz de dispută.
Puncte utile:
- cât a pus fiecare din avans și din costurile de cumpărare;
- cine plătește rata, întreținerea și reparațiile, și în ce proporție;
- ce se întâmplă dacă unul vrea să vândă, inclusiv dacă celălalt are drept de a cumpăra cota;
- ce se întâmplă în caz de separare, deces sau neplată;
- cine locuiește în apartament sau cine îl poate închiria.
Nu uita de antecontract: dacă îl semnați amândoi, trece în el clar cât plătește fiecare. Clauzele de verificat sunt în Antecontractul de vânzare-cumpărare: clauze de verificat.
Ce riscuri apar dacă nu formalizezi nimic
Lipsa unui cadru clar transformă o relație bună într-un posibil litigiu. Un caz frecvent: unul dintre cumpărători plătește mai mult, dar actul arată cote egale, iar la o eventuală separare nu poate dovedi ce a pus. Altul: un coproprietar vrea să vândă, iar celălalt nu are banii să-i preia cota și nu vrea să împartă apartamentul cu un străin.
Vânzarea unei cote către o terță persoană poate implica dreptul de preempțiune al celorlalți coproprietari, regulă pe care notarul ți-o poate explica. Nici situația inversă, un apartament cu mai mulți proprietari de la început, nu e simplă pentru cumpărător; verificările sunt detaliate în Apartament cu mai mulți proprietari: ce verifici înainte de vânzare. Citirea corectă a actelor de proprietate, inclusiv a cotelor, apare în Extrasul de carte funciară: cum îl citești la cumpărare.
Sfat: Programează o discuție cu notarul înainte de semnarea antecontractului, nu în ziua actului. Notarul îți poate spune ce variante de proprietate există și ce consecințe au, cu răspunsuri adaptate situației voastre.
Întrebări frecvente
Pot cumpăra în doi dacă nu suntem căsătoriți?
Da. Devenți coproprietari, iar cotele-părți se trec în actul de vânzare și în cartea funciară. E util să stabiliți și printr-o înțelegere scrisă cum împărțiți costurile și ce se întâmplă la ieșirea din proprietate.
Trebuie cotele să fie egale?
Nu. Ele pot reflecta contribuțiile fiecăruia, cu condiția ca acest lucru să fie consemnat clar în act. Cotele inegale ajută când unul pune mai mulți bani.
Ce se întâmplă cu creditul dacă ne despărțim?
Banca nu își schimbă relația cu voi doi; ambii rămân obligați până la rambursare sau până la o refinanțare. Ca să se schimbe ceva, e nevoie de acordul băncii.
Merită un contract între coproprietari?
Da, mai ales când contribuțiile sunt diferite. Un document simplu, discutat cu notarul, poate preveni multe neînțelegeri.
