Cuprins 6 secțiuni
Avansul pentru apartament este suma pe care o plătești din banii tăi la cumpărare, restul prețului fiind acoperit de creditul ipotecar. Banca stabilește un procent minim din valoarea apartamentului, iar cifra exactă depinde de program, de profilul tău și de condițiile din momentul cererii. Partea pe care o uită mulți cumpărători este că avansul nu este singura sumă de pregătit: se adaugă costurile tranzacției și o rezervă de siguranță.
Mai jos vezi cum se calculează avansul, de unde provin banii acceptați de bănci, cât din economii merită folosit și cum eviți situația în care semnezi, dar rămâi fără nicio rezervă. Imaginea completă a procesului este în pașii cumpărării cu credit ipotecar, iar contextul larg, în ghidul cumpărării unui apartament.
Ce este avansul pentru apartament și cum se calculează?
Avansul este diferența dintre prețul apartamentului și suma pe care banca o finanțează. Dacă banca îți poate acorda un procent maxim din valoare, restul îl pui tu. Un detaliu care surprinde: banca calculează procentul în raport cu valoarea stabilită de evaluator, nu neapărat cu prețul din contract. Dacă evaluatorul estimează apartamentul sub prețul convenit, diferența cade tot în sarcina ta.
De exemplu, la un apartament cu preț convenit mai mare decât valoarea evaluată, banca finanțează procentul din valoarea mai mică, iar tu acoperi golul. De aceea merită să verifici realismul prețului înainte de antecontract, folosind argumentele din Negocierea prețului la apartament: argumente care contează.
Ce alte sume trebuie să pregătești în afară de avans
Pe lângă avans ai nevoie de o sumă separată pentru costurile tranzacției, care nu intră în credit. Principalele categorii sunt:
- onorariul notarului și taxele de publicitate imobiliară;
- comisionul agenției, dacă lucrezi cu una;
- evaluarea făcută de evaluatorul băncii;
- asigurările cerute de bancă, de regulă asigurarea locuinței;
- eventualele costuri de analiză sau de deschidere a dosarului.
Lista este detaliată în Costurile cumpărării unui apartament, pe lângă preț. Regula practică: fă totalul avansului cu costurile și compară-l cu economiile reale, abia apoi stabilește intervalul de preț în care cauți.
Din ce surse poți strânge avansul
Băncile acceptă surse legale și documentabile pentru avans. Cele mai comune sunt economiile din venituri, vânzarea unui alt bun, o donație de la rude sau un împrumut între persoane, dacă regulile băncii îl permit. Diferența dintre ele este dovada: banca vrea să vadă de unde provin banii.
| Sursă | Cum o dovedești | Observații |
|---|---|---|
| Economii din venit | Extrase de cont, istoric de depuneri | Cea mai simplă și mai bine primită |
| Vânzarea unui bun | Contractul de vânzare, încasarea în cont | Păstrează actele tranzacției |
| Donație de la familie | Act de donație sau declarație, conform cerințelor | Cere explicații notariale |
| Alt împrumut | Contract de împrumut | Unele bănci îl pun la îndatorare |
Dacă folosești o sursă mai puțin obișnuită, întreabă banca înainte să te atașezi de un apartament anume, ca să nu pierzi timp și avans.
Cum strângi avansul realist, fără să-ți golești economiile
Avansul se strânge cel mai sigur printr-un plan lunar clar, nu prin speranța unui câștig neașteptat. Calculează suma țintă, împart-o la numărul de luni pe care ți le propui și mută banii automat într-un cont separat, imediat după ce intră salariul. Banii care nu se văd în contul curent se cheltuiesc mai greu.
Câteva obiceiuri care ajută în practică:
- Separă contul de avans de contul de zi cu zi, ca să nu le amesteci.
- Revizuiește lunar abonamentele și cheltuielile repetitive, fără să te privezi de tot.
- Pune deoparte o parte din orice venit extra, de la prime la vânzări de lucruri nefolosite.
- Nu investi banii de avans în active riscante dacă termenul este scurt.
Disciplina contează mai mult decât suma lunară mică sau mare. Un plan modest, respectat constant, ajunge de obicei mai departe decât unul ambițios, abandonat după două luni.
Dacă strângi avansul în doi, pune de la început pe hârtie cine cât contribuie. Cuplurile care au bani comuni, dar acte separate, ajung uneori la neînțelegeri când vine vorba de cotele din proprietate. O înțelegere simplă, scrisă, scutește multe discuții neplăcute mai târziu.
Cât din economii folosești pentru avans
Nu e recomandat să folosești toate economiile pentru avans, chiar dacă banca îți permite. Un avans mai mare scade rata și dobânda totală, dar o rezervă prea mică te lasă expus la prima reparație neprevăzută. Trebuie să cântărești două riscuri: o rată mai mare față de o rezervă prea subțire.
Un echilibru rezonabil lasă intactă o sumă echivalentă cu mai multe luni de cheltuieli curente și rata viitoare. Dacă nu poți face asta, e mai înțelept să mai strângi sau să cauți un apartament cu un preț mai mic. Greșelile frecvente de acest fel sunt discutate în Prima locuință: greșeli frecvente ale cumpărătorilor.
Atenție: Un avans plătit către vânzător înainte de a verifica actele și de a primi aprobarea băncii îți poate bloca banii. Regulile pentru protejarea lui sunt în Avansul la antecontract: cât dai și cum îl protejezi.
Întrebări frecvente
Pot plăti avansul din donația unei rude?
În general da, dar banca vrea dovada: un act de donație sau o declarație formulată conform cerințelor ei. Cere lista exactă de documente înainte de a muta banii.
Se schimbă avansul dacă apartamentul este evaluat sub preț?
Da, de obicei. Banca finanțează procentul din valoarea evaluată, nu din prețul din antecontract, deci diferența o acoperi tu din fonduri proprii.
Avansul include și costurile notariale?
Nu. Avansul reduce suma creditată, iar costurile tranzacției sunt o sumă distinctă, plătită separat, așa că trebuie planificate în plus.
Cât timp înainte de cumpărare ar trebui să încep să strâng?
Cât mai devreme, pentru că și istoricul din cont contează la bancă. Banii depuși regulat, pe câteva luni, sunt mai ușor de justificat decât o sumă mare apărută dintr-odată.
