Cumpărarea unui apartament de la distanță: pași și riscuri

Cumpărarea unui apartament de la distanță este o situație tot mai frecventă: românii plecați în străinătate care vor o locuință acasă, oameni mutați în alt oraș pentru muncă sau părinți care cumpără pentru copii. Cumpărarea fără să fii prezent este posibilă și legală, dar îți cere mai multă disciplină, pentru că lipsesc verificările pe care le face de obicei omul la fața locului: mirosul de umezeală, zgomotul din scară, starea reală a fațadei.

Mai jos vezi cum organizezi vizionarea, cum verifici actele, ce este o procură și cum plătești în siguranță. Pașii generali ai oricărei cumpărări sunt în ghidul cumpărării unui apartament; aici accentul cade pe ce se schimbă atunci când nu poți fi fizic acolo.

Cumpărarea unui apartament de la distanță: se poate în siguranță?

Da, dar numai dacă ai la fața locului oameni și acte care înlocuiesc prezența ta. Riscul principal nu este tehnic, ci de încredere: te bazezi pe ochii și pe cuvintele altora. De aceea, regula de bază este ca nicio sumă să nu plece, iar nicio decizie să nu se ia pe baza unei singure surse, mai ales dacă ea este interesată de vânzare.

Un cumpărător la distanță are nevoie de trei elemente: o persoană de încredere care vede apartamentul, un profesionist care verifică actele și un mod sigur de a semna și a plăti. Dacă oricare dintre ele lipsește, e mai înțelept să amâni decât să improvizezi.

Cum faci o vizionare când nu ești acolo

Vizionarea la distanță se face cu ajutorul unui apropiat de încredere sau a unui specialist, în combinație cu apel video. Cere să fie filmate toate camerele, inclusiv colțurile tavanelor, de sub chiuvetă, din spatele ușilor și scara blocului. Pune întrebări în timp real, nu doar vezi un clip pregătit de vânzător; dacă vezi doar fotografii alese, nu vezi apartamentul real.

Dă persoanei care merge o listă de verificat, de la umezeală și instalații până la zgomot și lumină. Lista de la Vizionarea unui apartament: ce verifici, cameră cu cameră poate fi trimisă ca atare. Dacă bugetul permite, ia în calcul un inspector sau un tehnician care să verifice instalațiile. La final, revino într-un alt moment al zilei, la o altă oră, ca să compari zgomotul și circulația. Apoi, ideal, planifică o vizită personală înainte de semnarea actului final, chiar și scurtă.

Cum verifici actele fără să fii prezent

Actele se pot verifica la distanță, dar de către un profesionist, nu de tine în graba unei discuții online. Cere vânzătorului actele de proprietate, extrasul de carte funciară și dovada că nu există datorii la asociație sau sarcini. Un notar sau un avocat din orașul apartamentului le poate analiza și îți poate spune ce trebuie lămurit.

Lista de documente pe care să le ceri este în Actele unui apartament: ce ceri vânzătorului și proprietarului, iar citirea extrasului, în Extrasul de carte funciară: cum îl citești la cumpărare. Nu te lăsa influențat de graba vânzătorului: „mai sunt alți doi cumpărători” este un clasic. Dacă actele sunt în regulă, nu pierzi nimic așteptând o săptămână în plus pentru verificare.

Ce este procura și când ai nevoie de ea

Procura este un act prin care împuternicești o persoană să semneze în numele tău. Pentru o tranzacție imobiliară, ea trebuie să fie, în general, autentică, adică făcută la notar, iar formularea cântărește enorm: ce poate semna persoana respectivă, pentru ce apartament, la ce preț sau în ce limite. Dacă ești în străinătate, procura se poate face la un notar de acolo, cu respectarea regulilor de recunoaștere a actelor, sau la un consulat.

Dă procura numai unei persoane în care ai încredere deplină și limitează-i puterea la ce e nevoie. O procură prea largă este un risc pentru tine. Discută formularea cu notarul care va autentifica actul de vânzare, pentru că el cunoaște cerințele concrete; în anumite situații, e mai simplu să te deplasezi o singură dată la semnare.

Cum plătești în siguranță de la distanță

Plata se face numai prin bancă, în contul vânzătorului, după ce actele au fost verificate de un notar. Nu trimite bani către persoane care nu sunt proprietari și nu plăti avansuri „ca să blochezi apartamentul” înainte de verificări. Fraudele cu proprietăți false sau cu anunțuri copiate se bazează tocmai pe graba cumpărătorilor aflați departe.

Dacă plătești un avans, protejează-l prin clauze clare, așa cum arată Avansul la antecontract: cât dai și cum îl protejezi, iar semnalele de alarmă din anunțuri sunt în Anunțurile imobiliare: cum le citești și ce te alertează. Banii de avans trebuie să pară rezonabili față de întreaga sumă și să fie recuperabili dacă actele nu se confirmă.

Atenție: Dacă cineva îți cere să plătești prin metode greu de urmărit sau îți spune să nu mai discuți cu notarul, oprește tranzacția. Un vânzător serios nu are nimic de ascuns.

Cum te ajută un intermediar la cumpărarea de la distanță

Un agent imobiliar sau un avocat poate fi util, cu condiția să știi cine îl plătește și pentru ce. Agentul poate organiza vizionări și poate transmite informații, dar interesul lui este ca tranzacția să se închidă. Un avocat sau un consultant plătit de tine are interesul tău în față. Avantajele și limitele fiecărei variante sunt în Agenție imobiliară sau proprietar direct: ce alegi.

Fixează dinainte ce face fiecare și cât costește, în scris. Cere rapoarte în scris după fiecare etapă, nu doar mesaje scurte. Și rămâi implicat: o persoană aflată departe și dezinteresată de detalii este exact genul de cumpărător care ajunge să plătească prea mult.