Instalațiile apartamentului: ce poți verifica la vizionare

La vizionare poți verifica vizual și prin teste simple o parte importantă din instalațiile unui apartament: tabloul electric, prizele, robineții, presiunea și temperatura apei, scurgerile, țevile aparente, caloriferele și documentele centralei sau ale instalației de gaz. Ce se află în pereți nu vezi, dar poți deduce vârsta și starea instalațiilor din câteva indicii și din întrebările potrivite.

Instalațiile vechi sunt una dintre cele mai scumpe surprize după cumpărare, pentru că schimbarea lor înseamnă spart pereți, refăcut finisaje și, adesea, câteva săptămâni fără baie sau bucătărie funcțională. Ghidul de mai jos îți arată ce te uiți, ce testezi și ce întrebi, ca parte din vizionarea completă, cameră cu cameră.

Atenție: Nu desfaci prize, nu umbli în tabloul electric, la racordul de gaz sau la centrală. Observi, testezi doar ce folosește oricine zilnic (întrerupătoare, robineți, butonul de la vas) și întrebi. Orice verificare tehnică sau reparație o fac electricieni autorizați ANRE, operatori autorizați pentru gaze naturale și firme autorizate pentru centrale termice.

Ce poți afla fără scule și ce nu

Vizual afli starea părților aparente și funcționarea de bază; nu afli starea cablurilor și a țevilor din pereți. De aceea, observațiile tale trebuie completate cu întrebări despre anul ultimelor lucrări și, la nevoie, cu un specialist.

Instalația electrică

Instalația electrică se evaluează pornind de la tablou și terminând cu fiecare priză. Câteva semne vizibile îți spun dacă a fost refăcută sau dacă e cea originală a blocului.

Tabloul electric

Tabloul de apartament este, de obicei, pe hol, lângă ușa de intrare. Deschide doar capacul și uită-te:

• siguranțele automate (întrerupătoare mici, cu manetă) indică o instalație refăcută sau cel puțin un tablou modernizat;
• siguranțele fuzibile vechi, cu filet, sugerează o instalație originală, posibil de câteva decenii;
• un întrerupător diferențial, de obicei un modul mai lat cu buton de test, protejează împotriva electrocutării; prezența lui e un semn bun;
• etichetele pe circuite (bucătărie, baie, prize, iluminat) arată o lucrare făcută cu grijă.

Prizele, întrerupătoarele și cablurile

Folosește încărcătorul de telefon ca să verifici câteva prize din fiecare cameră. Uită-te dacă prizele au contactele metalice de împământare (clemele laterale) și dacă sunt prinse ferm în perete. Semnalele de alarmă sunt:

1. prize înnegrite, topite sau care se mișcă în doză;
2. multe prelungitoare și triplu-ștechere folosite permanent, semn că prizele sunt prea puține;
3. cabluri aparente, prinse cu cuie sau bandă, trase de-a lungul plintelor;
4. întrerupătoare care fac scântei sau zgomot la acționare;
5. becuri care pâlpâie când pornește un aparat mare.

În unele blocuri vechi, instalația originală folosea conductori din aluminiu, mai sensibili la încălzirea îmbinărilor decât cei din cupru. Nu poți verifica singur acest lucru, dar poți întreba dacă instalația a fost refăcută integral și când.

Puterea disponibilă

Dacă vrei să folosești simultan plită electrică, cuptor, mașină de spălat și aer condiționat, întreabă dacă s-a mărit puterea aprobată a branșamentului. Puterea disponibilă se stabilește prin contractul cu distribuitorul, iar o instalație veche poate să nu facă față consumurilor moderne.

Apa și canalizarea

Apa se testează simplu: deschizi fiecare robinet, aștepți și observi. Canalizarea o verifici lăsând apa să curgă câteva minute.

Ce testezi la apă

• Presiunea: deschide simultan robinetul de la bucătărie și dușul. O scădere mare de debit poate indica țevi îngustate de depuneri.
• Apa caldă: câte secunde trec până vine? La termoficare depinde și de recircularea din bloc; la centrală, de distanța față de baie.
• Culoarea apei: o apă ruginie la primul jet sugerează țevi vechi din oțel.
• Robineții de pe coloane și de la intrarea în apartament: se închid? Sunt accesibili sau îngropați sub faianță?
• Apometrele: există, sunt sigilate și au verificările metrologice la zi? Întreabă administratorul blocului.

Ce testezi la canalizare

Lasă apa să curgă în chiuvetă, în cadă și în cabina de duș, apoi trage apa la vas. Scurgerea trebuie să fie rapidă, fără bolboroseli și fără miros de canalizare. Un miros persistent poate indica un sifon uscat sau montat greșit, dar și o problemă la coloană.

Țevile vizibile

Uită-te sub chiuvete și în nișele de vizitare ale băii. Țevile din polipropilenă (PPR) sau din multistrat (PEX-AL-PEX), deschise la culoare și sudate sau prinse cu fitinguri, indică o înlocuire relativ recentă. Țevile din oțel zincat, cu rugină la îmbinări sau cu reparații cu bandă, arată o instalație veche. Legătura dintre țevile vechi și petele de pe pereți este explicată în ghidul despre umezeală.

Sfat: Întreabă dacă s-au schimbat și coloanele de apă și canalizare ale blocului, nu doar țevile din apartament. O baie nouă legată la o coloană veche poate avea în continuare scurgeri sau înfundări.

Încălzirea: termoficare sau centrală proprie

Sistemul de încălzire decide în mare parte costurile de iarnă și confortul, așa că merită verificat separat. Întrebarea de pornire este simplă: apartamentul e racordat la termoficare sau are centrală proprie?

Termoficarea

În blocurile racordate la sistemul centralizat, caloriferele sunt legate la coloanele blocului. Verifică:

• dacă fiecare calorifer are robinet funcțional, eventual termostatic;
• dacă există repartitoare de costuri pe calorifere, care împart consumul de căldură între apartamente;
• dacă există urme de scurgere la îmbinări sau pe pardoseală sub calorifer;
• cât de constant a fost serviciul în iernile trecute; întreabă vecinii sau administratorul.

Centrala termică de apartament

O centrală proprie îți dă control asupra încălzirii, dar vine cu obligații de întreținere și verificare. La vizionare uită-te și întreabă:

1. Vârsta și modelul centralei: o placă de pe carcasă sau din cartea tehnică arată anul fabricației.
2. Actele: cartea tehnică, documentele de punere în funcțiune și ultimele verificări periodice făcute de o firmă autorizată.
3. Evacuarea gazelor arse: tubul de evacuare trebuie să iasă corect spre exterior, fără improvizații.
4. Presiunea din instalație: manometrul centralei trebuie să arate o valoare în intervalul indicat de producător.
5. Funcționarea: pornește fără zgomote puternice, iar apa caldă vine stabil.

Important: Intervalele și condițiile verificărilor obligatorii pentru centrale și pentru instalațiile de gaz sunt stabilite prin reglementări care se pot modifica. Verifică cerințele în vigoare la furnizorul sau distribuitorul de gaz și la o firmă autorizată, și cere documentele ultimelor verificări.

Gazul și ventilația

Instalația de gaz și ventilația sunt legate direct de siguranța ta, nu doar de confort. Pentru ele, la vizionare, regula este să observi și să ceri documente, nu să testezi.

Instalația de gaz

• Mirosul: orice miros de gaz este un motiv să oprești vizionarea și să anunți proprietarul; în caz de urgență, suni la 112 sau la serviciul de urgență al distribuitorului.
• Robinetul de închidere de la intrarea gazului în apartament trebuie să fie vizibil și accesibil.
• Racordul la aragaz: furtunul sau racordul flexibil nu trebuie să fie crăpat, întins sau trecut prin spatele cuptorului fierbinte.
• Detectorul de gaz, eventual cu electrovalvă de închidere automată, este un plus important.
• Documentele: cere dovada ultimelor verificări periodice și a ultimei revizii a instalației de utilizare a gazelor naturale, făcute de un operator autorizat.

Ventilația

Ventilația din baie și bucătărie împiedică acumularea umezelii și, în prezența gazului, a produselor de ardere. Verifică dacă grilele de ventilație sunt libere, nu astupate cu bandă sau acoperite de faianță, dacă ventilatorul din baie pornește și dacă hota are evacuare. O ventilație blocată este o problemă de siguranță, nu doar de confort.

Semne de instalații vechi și întrebările potrivite

Câteva indicii, luate împreună, îți arată dacă instalațiile au fost refăcute sau sunt cele originale ale blocului. Niciunul singur nu e decisiv, dar împreună formează o imagine.

Întrebările de pus, pe lângă cele din lista completă pentru vizionare:

1. Când s-a refăcut instalația electrică și de cine? Există documente?
2. S-au schimbat țevile de apă și canalizare din apartament? Dar coloanele blocului?
3. Câți ani are centrala și când a fost ultima verificare?
4. Au existat scurgeri, inundații sau scurtcircuite?
5. Se poate mări puterea disponibilă dacă e nevoie?

Starea coloanelor comune, a subsolului și a instalațiilor blocului o completezi cu lista din Blocul vechi: ce verifici la clădire, nu doar la apartament, iar efectul sistemului de încălzire asupra costurilor lunare îl estimezi după Cheltuielile de întreținere: cum le estimezi la vizionare.

Cum folosești ce ai aflat

Observațiile despre instalații se transformă în cost estimat, în argument de negociere sau, la închiriere, în clauze și consemnări scrise. Fără acest pas, rămân doar impresii.

• La cumpărare: dacă instalațiile par originale, ia în calcul refacerea lor, cu tot cu finisaje. Cere o estimare de la un specialist și folosește-o la discuția de preț.
• La închiriere: notează în procesul-verbal starea aparatelor și a instalațiilor la intrare și clarifică în contract cine plătește reparațiile.
• Înainte de mutare: notează indexurile contoarelor și titularii contractelor de utilități; pașii sunt în Utilitățile la mutare: indexuri, preluare și contracte.

Consemnarea corectă a stării instalațiilor la predare este descrisă în ghidul procesului-verbal de predare-primire.

De reținut

La vizionare poți afla multe despre instalații fără să desfaci nimic: tipul siguranțelor din tablou, prezența diferențialului, starea prizelor, presiunea și culoarea apei, viteza scurgerilor, materialul țevilor vizibile, vârsta și actele centralei. Ce e în pereți rămâne ascuns, așa că întrebările despre anul lucrărilor și, la nevoie, părerea unui specialist completează imaginea.

De reținut:

• siguranțe automate și diferențial sunt semne bune; fuzibilele vechi cer întrebări;
• deschide toți robineții și urmărește presiunea, apa caldă și scurgerea;
• cere actele și ultimele verificări ale centralei și ale instalației de gaz;
• nu umbla niciodată la tablou, gaz sau centrală;
• transformă observațiile în cost estimat și în clauze scrise.