Cheltuielile de întreținere ale unui apartament se estimează corect din documente, nu din amintirile proprietarului: listele de plată ale asociației de proprietari pe ultimele luni, facturile de utilități cu contract separat și câteva informații despre bloc. Cu ele poți calcula o medie lunară realistă și, mai ales, cât vei plăti în lunile de iarnă, când diferențele dintre apartamente pot fi mari.
Costurile lunare contează la fel de mult ca prețul de cumpărare sau ca valoarea chiriei, pentru că le plătești ani la rând. Ghidul de mai jos explică ce intră în întreținere, după ce criterii se împart cheltuielile, ce ceri la vizionare și cum faci calculul. Este o parte din verificările descrise în ghidul complet de vizionare.
Ce intră în întreținere și ce se plătește separat
Întreținerea este suma pe care o plătești lunar asociației de proprietari pentru serviciile și cheltuielile comune ale blocului, iar utilitățile cu contract individual se plătesc separat, direct furnizorilor. Componența exactă diferă de la un bloc la altul și de la un oraș la altul.
| Cheltuială | De obicei în lista asociației | De obicei cu contract separat |
|---|---|---|
| Apă rece și canalizare | da, în multe blocuri, pe baza apometrelor | în unele blocuri, cu contracte individuale |
| Apă caldă | da, la blocurile pe termoficare | nu, dacă ai centrală proprie (intră în gaz) |
| Încălzire | da, la termoficare | nu, la centrală proprie (factura de gaz) |
| Energie electrică pentru părțile comune (scară, lift) | da | — |
| Lift (întreținere, verificări, reparații) | da | — |
| Curățenie pe scară, administrator, cenzor | da | — |
| Salubritate | în unele localități, prin asociație | în altele, contract sau taxă direct |
| Fond de reparații, fond de rulment | da | — |
| Energie electrică în apartament | — | da |
| Gaz în apartament | — | da |
| Internet, televiziune, telefonie | — | da |
| Impozitul pe clădire | — | da, la primărie, plătit de proprietar |
| Asigurarea obligatorie a locuinței (PAD) | — | da, plătită de proprietar |
Fondul de reparații este suma strânsă pentru lucrările la părțile comune ale clădirii. Fondul de rulment este o sumă avansată de proprietari, folosită de asociație pentru a plăti la timp facturile furnizorilor până se încasează întreținerea; de regulă, se recuperează la vânzare.
Cum se împart cheltuielile între apartamente
Cheltuielile asociației nu se împart egal, ci după criterii diferite, stabilite de lege și de hotărârile asociației. Înțelegând criteriile, poți estima cât vei plăti tu, care poate fi diferit de cât plătește proprietarul actual.
| Criteriul | Ce cheltuieli se împart de obicei așa | Ce înseamnă pentru tine |
|---|---|---|
| Consum individual | apă (pe apometre), căldură (pe repartitoare) | depinde de obiceiurile tale |
| Număr de persoane | curățenie, unele servicii, uneori liftul și salubritatea | crește dacă locuiți mai mulți decât proprietarul actual |
| Cota-parte indiviză | reparații la părțile comune, fondul de reparații, administrare | fix, proporțional cu suprafața apartamentului |
| Pe beneficiar | anumite servicii folosite doar de unii proprietari | depinde de situație |
Regulile generale de repartizare sunt stabilite prin legislația privind asociațiile de proprietari, iar detaliile se decid în adunarea generală. Cere administratorului să-ți explice criteriile folosite în blocul respectiv.
Sfat: Compară numărul de persoane trecut pe lista de plată pentru apartament cu numărul de persoane care vor locui efectiv acolo. Dacă proprietarul actual locuiește singur și voi veți fi patru, partea calculată pe persoană va crește.
Ce ceri la vizionare
Pentru o estimare corectă îți trebuie câteva documente pe care vânzătorul sau proprietarul le are deja sau le poate obține ușor. Cere-le politicos, explicând că vrei să-ți faci bugetul.
- Listele de plată sau chitanțele de întreținere pe ultimele 12 luni, ca să vezi variația între vară și iarnă.
- Facturile de energie electrică și de gaz pe câteva luni de iarnă și de vară.
- Informații despre încălzire: termoficare sau centrală proprie, câte calorifere sunt, dacă au repartitoare.
- Numărul de persoane declarate la asociație pentru apartament.
- Lucrările votate în asociație și contribuțiile suplimentare care vor urma.
La cumpărare, situația datoriilor se confirmă prin adeverința asociației, explicată în Adeverința de la asociația de proprietari: de ce contează. Întrebările despre costuri se pun alături de celelalte din lista completă de întrebări pentru vizionare.
Iarna față de vară: diferența pe care o subestimezi
Diferența dintre întreținerea de vară și cea de iarnă poate fi mare, mai ales la blocurile racordate la termoficare. O cifră spusă în treacăt („întreținerea e mică”) se referă, adesea, la o lună de vară.
Ce influențează costul încălzirii:
- sistemul de încălzire: termoficare, centrală de bloc sau centrală de apartament;
- izolația blocului: un bloc reabilitat termic pierde mai puțină căldură;
- poziția apartamentului: colț, parter sau ultimul etaj pierd mai multă căldură; detalii în Etajul și orientarea apartamentului: ce schimbă zilnic;
- tâmplăria: ferestrele vechi, neetanșe, cresc consumul;
- obiceiurile: temperatura dorită, aerisirea, orele petrecute acasă.
Dacă apartamentul a stat gol iarna trecută sau proprietarul a închis caloriferele, valorile din liste vor fi mai mici decât cele pe care le vei avea tu. Întreabă direct.
Termoficare sau centrală proprie
La termoficare, încălzirea și apa caldă apar în lista de întreținere, împărțite pe baza repartitoarelor și a cotelor din bloc. Costul depinde și de pierderile din bloc și din rețea, pe care nu le controlezi. La centrala de apartament, plătești gazul direct, după consumul tău, plus verificările periodice și reviziile centralei, iar întreținerea de la asociație e mai mică.
Calculul pas cu pas
Cu documentele în față, calculul este simplu și îți dă două cifre utile: media lunară anuală și plafonul de iarnă. Le folosești ca să verifici dacă apartamentul încape în buget.
- Adună întreținerea plătită în ultimele 12 luni și împarte la 12: obții media lunară.
- Notează separat cea mai mare valoare din iarnă: acesta e plafonul de iarnă.
- Adaugă media facturilor de energie electrică, gaz și internet.
- Corectează pentru diferențele dintre tine și proprietarul actual: număr de persoane, ore acasă, obiceiuri.
- Adaugă costurile anuale împărțite la 12: impozitul pe clădire și asigurarea, dacă ești proprietar.
- Pune deoparte o rezervă pentru lucrări votate sau probabile în bloc.
| Element | Media lunară | Luna cea mai scumpă |
|---|---|---|
| Întreținere asociație | se completează din liste | se completează din lista de iarnă |
| Energie electrică | din facturi | din factura cea mai mare |
| Gaz (dacă e cazul) | din facturi | din factura de iarnă |
| Internet și televiziune | din ofertă | aceeași valoare |
| Impozit și asigurare (proprietar) | total anual împărțit la 12 | aceeași valoare |
| Rezervă pentru lucrări | estimare proprie | estimare proprie |
| Total | suma coloanei | suma coloanei |
Cifrele le completezi tu pentru fiecare apartament, pentru că prețurile utilităților se schimbă și diferă de la un furnizor și de la o localitate la alta. Ce contează este să compari apartamentele cu aceeași metodă.
Semnale de alarmă în listele de plată
Listele de plată ale asociației îți arată nu doar cât plătești, ci și cât de bine este administrat blocul. Câteva semnale merită investigate înainte de decizie.
- Apă facturată în paușal sau diferențe mari între consumul pe apometre și cel facturat la bloc, semn de pierderi pe coloane sau de apometre necitite.
- Restanțe mari ale multor apartamente, care pot întârzia plata furnizorilor și lucrările.
- Fond de reparații zero într-un bloc vechi, care va avea nevoie de lucrări.
- Cheltuieli neexplicate sau categorii vagi („diverse”) cu sume mari.
- Liste neafișate sau imposibil de obținut de la administrator.
- Penalități pe lista apartamentului pe care îl cumperi.
Starea generală a blocului, care explică multe dintre aceste cheltuieli, o evaluezi după Blocul vechi: ce verifici la clădire, nu doar la apartament.
Atenție: La cumpărare, nu te baza pe declarația verbală că „nu sunt datorii”. Adeverința asociației privind obligațiile de plată se cere înainte de semnarea contractului la notar.
Întreținerea în buget: cumpărare și chirie
Estimarea întreținerii are rol diferit în funcție de cum ajungi în apartament, dar în ambele cazuri trebuie să intre în buget de la început.
La cumpărare
Pe lângă rata la bancă, întreținerea, utilitățile, impozitul și asigurarea formează costul lunar real al locuinței. Băncile analizează gradul de îndatorare pe baza veniturilor și a ratelor, dar nu știu cât vei plăti la întreținere iarna; tu trebuie să știi. Celelalte costuri ale cumpărării, de la notar la mutare, sunt în Costurile cumpărării unui apartament, pe lângă preț.
La chirie
La închiriere, contractul trebuie să spună clar ce plătește chiriașul și ce plătește proprietarul. Frecvent, chiriașul plătește consumurile (apă, căldură, curent, gaz, internet) și partea de întreținere legată de folosință, iar proprietarul plătește fondul de reparații, lucrările la părțile comune, impozitul și asigurarea, dar împărțirea se negociază și se scrie în contract. Cum îți calculezi plafonul de chirie incluzând utilitățile este explicat în Cât de mare poate fi chiria: cum îți calculezi plafonul.
Informațiile au caracter general. Regulile privind asociațiile de proprietari, impozitele locale și asigurarea obligatorie se pot modifica; pentru situația ta concretă verifică la asociație, la primărie sau la un consultant.
După mutare
După mutare, câteva gesturi simple te ajută să ai costuri corecte de la prima lună. Ele previn și discuțiile cu asociația sau cu proprietarul.
- declară la asociație numărul real de persoane;
- notează indexurile apometrelor și ale contoarelor la preluare, după Utilitățile la mutare: indexuri, preluare și contracte;
- verifică prima listă de plată și cere explicații pentru orice cifră neclară;
- informează-te despre ședințele și regulile asociației, descrise în Asociația de proprietari: ce trebuie să știi ca locatar nou.
Rezumatul ghidului
Cheltuielile de întreținere se estimează din documente: listele de plată pe 12 luni, facturile de utilități și informațiile despre încălzire și despre bloc. Separă cheltuielile care depind de consum și de numărul de persoane de cele fixe, calculează media lunară și plafonul de iarnă și ajustează pentru situația ta. Listele de plată îți arată și cât de bine este administrat blocul.
De reținut:
- cere listele de plată pe ultimele 12 luni, nu o cifră din memorie;
- iarna, la termoficare, întreținerea poate fi de câteva ori mai mare decât vara;
- verifică numărul de persoane declarate și criteriile de repartizare;
- adaugă curentul, gazul, internetul, impozitul și asigurarea;
- restanțele mari și fondul de reparații gol sunt semnale de prudență.
Întrebări frecvente
Cum aflu cât e întreținerea înainte să cumpăr?
Cere vânzătorului listele de plată sau chitanțele de întreținere pe ultimele 12 luni și facturile de utilități. Poți întreba și administratorul blocului despre valorile tipice pentru un apartament similar.
De ce întreținerea e mult mai mare iarna?
Pentru că, la blocurile pe termoficare, încălzirea și apa caldă intră în lista asociației. Costul depinde de consum, de izolația blocului și de poziția apartamentului.
Ce este fondul de rulment și îl primesc înapoi?
Este o sumă avansată de proprietari pentru plata la timp a facturilor comune. De regulă se restituie proprietarului la vânzare, iar noul proprietar îl constituie la rândul său, conform regulilor asociației.
Chiriașul plătește fondul de reparații?
De regulă, fondul de reparații este o cheltuială a proprietarului, dar împărțirea se stabilește prin contractul de închiriere. Clarifică acest lucru în scris înainte de semnare.
Pot reduce întreținerea după mutare?
Parțial, prin consum mai atent de apă și căldură, robinete termostatice și aerisire corectă. Cheltuielile fixe, precum cota-parte, fondul de reparații și administrarea, nu depind de tine.
