În apartamentul închiriat, reparațiile se împart după o regulă generală: proprietarul plătește reparațiile mari, necesare ca locuința să rămână bună de folosit (structură, instalații principale, defecte apărute din vechime), iar chiriașul plătește reparațiile mici, legate de folosirea zilnică, plus orice stricăciune produsă din vina lui sau a celor care locuiesc cu el. Contractul poate detalia această împărțire, iar o clauză clară scutește ambele părți de discuții lungi.
În practică, întrebarea corectă nu este „ce s-a stricat?”, ci „de ce s-a stricat?”. Aceeași mașină de spălat poate fi reparată pe banii proprietarului (motor ars după zece ani) sau pe ai chiriașului (o monedă blocată în pompă). Mai jos găsești criteriile, exemple concrete și pașii de urmat. Informațiile sunt generale; pentru un litigiu, cere sfatul unui avocat, iar lucrările la gaz și electricitate le fac doar specialiști autorizați.
Regula de bază: cauza decide cine plătește
Cine plătește o reparație depinde, în primul rând, de cauza defectului: uzura în timp și problemele de construcție sunt ale proprietarului, folosirea greșită și neglijența sunt ale chiriașului. Codul civil folosește pentru reparațiile mici, în sarcina chiriașului, noțiunea de reparații locative, adică acele intervenții mărunte pe care le cere folosirea obișnuită a locuinței.
Cele trei întrebări de pus
- Defectul ține de structură sau de instalațiile principale? Dacă da, de obicei e al proprietarului.
- Este rezultatul folosirii zilnice obișnuite și costă puțin? Dacă da, de obicei e al chiriașului.
- A fost produs prin neglijență sau folosire greșită? Dacă da, e al celui care l-a produs, indiferent de mărime.
Când răspunsurile nu sunt clare, contează și ce scrie în contract, și ce ați consemnat în procesul-verbal de predare-primire despre starea inițială a obiectului.
Defecte frecvente, caz cu caz
Exemplele de mai jos arată cum se aplică regula în situațiile care apar cel mai des în apartamentele de bloc. Ele sunt orientative; contractul vostru poate stabili altfel, în limitele legii.
| Defect | Cauză tipică | De regulă plătește |
|---|---|---|
| Centrala nu mai pornește după ani de funcționare | uzura unei piese | proprietarul |
| Centrala oprită pentru că nu s-a completat presiunea apei | lipsă de întreținere uzuală | chiriașul (dacă e o operațiune simplă, explicată la predare) |
| Mașina de spălat inclusă cu motorul ars | vechime | proprietarul |
| Pompa mașinii blocată de obiecte uitate în buzunare | folosire neatentă | chiriașul |
| Infiltrație din apartamentul de deasupra | instalația vecinului | vecinul sau asigurarea lui, cu sprijinul proprietarului |
| Țeavă spartă în perete | instalație veche | proprietarul |
| Sifon de chiuvetă înfundat | grăsimi, resturi | chiriașul |
| Geam crăpat după o lovitură | accident în folosință | chiriașul |
| Yala care se blochează din cauza uzurii | vechime | proprietarul |
| Mucegai din condens, fără aerisire | folosință | discutabil; vezi secțiunea despre umezeală |
Electrocasnicele incluse în chirie
Electrocasnicele trecute în inventar fac parte din ce închiriezi. Dacă se defectează prin uzură, reparația sau înlocuirea este, de regulă, a proprietarului. Dacă sunt stricate prin folosire greșită, plătește chiriașul. Dacă aduci propriile electrocasnice, reparația lor e problema ta, dar și montajul lor corect: o mașină de spălat racordată greșit poate inunda vecinii.
Urgențele: ce faci în primele ore
O urgență este un defect care produce pagube în continuare sau face locuința nesigură ori imposibil de folosit: o țeavă spartă, lipsa totală a încălzirii în plină iarnă, miros de gaz, o scurtă care declanșează repetat siguranța. Primul pas e să limitezi paguba, apoi să anunți.
- Miros de gaz: nu aprinde lumina, nu folosi telefonul în apartament, deschide geamurile, închide robinetul de gaz dacă îl poți accesa în siguranță, ieși și sună la numărul de urgență al distribuitorului de gaz sau la 112.
- Apă care curge: închide robinetul general al apartamentului, anunță vecinul de dedesubt.
- Probleme electrice cu scântei sau miros de ars: oprește siguranța generală.
- Anunță proprietarul imediat, telefonic și în scris, cu poze.
- Notează ora și ce ai făcut, pentru eventuale discuții cu asigurarea.
Important: Nu repara singur instalația de gaz sau instalația electrică. Intervențiile pe aceste instalații se fac numai de specialiști autorizați, chiar dacă proprietarul îți cere să „te descurci”.
Dacă proprietarul nu răspunde la o urgență
Dacă proprietarul nu poate fi contactat și paguba continuă, poți chema un specialist pentru intervenția strict necesară ca să oprești paguba. Păstrează factura, pozele și dovezile încercărilor de a-l contacta. Recuperarea costului se discută ulterior, iar regulile exacte depind de contract și de lege; în caz de dezacord, consultă un avocat.
Cum anunți un defect corect
Orice defect care cere o reparație în sarcina proprietarului trebuie anunțat fără întârziere, iar anunțul scris este dovada ta. Dacă taci și defectul se agravează, poți ajunge să răspunzi pentru partea care s-ar fi putut evita.
Ce conține mesajul
- data la care ai observat problema;
- descrierea scurtă și poze sau un video;
- ce ai făcut deja pentru a limita paguba;
- intervalele în care meșterul poate intra în apartament;
- o întrebare clară: „Cine se ocupă și până când?”.
Folosește canalul stabilit în contract (e-mail, mesaj scris) și păstrează conversația. Dacă nu ați stabilit nimic, cere proprietarului o confirmare scrisă a primirii.
Sfat: Creează o notă comună, de exemplu un document partajat, cu „istoricul apartamentului”: fiecare defect, data anunțului, data reparației și costul. Ajută la prelungirea contractului și la predarea finală.
Umezeala și mucegaiul: zona cea mai disputată
Mucegaiul este cel mai frecvent motiv de dispută, pentru că poate avea cauze atât de partea clădirii, cât și de partea folosirii. Ideea corectă vine din identificarea sursei, nu din reproșuri.
| Semn | Cauză probabilă | Cine e de obicei responsabil |
|---|---|---|
| Pată care crește după ploaie, pe peretele exterior | infiltrație prin fațadă sau terasă | proprietarul, împreună cu asociația |
| Pată pe tavan, sub baia vecinului | scurgere la vecin | vecinul, prin proprietar |
| Puncte negre în colțurile ferestrelor iarna | condens, aerisire insuficientă | împărțit: aerisire de către chiriaș, eventual izolare de către proprietar |
| Mucegai în spatele dulapului lipit de peretele rece | punte termică, lipsa circulației aerului | ambele părți, prin soluții practice |
| Rosturi de faianță înnegrite în baie | umiditate, curățare rară | chiriașul |
Chiriașul poate reduce mult condensul prin aerisiri scurte și dese, folosirea hotei și a ventilatorului din baie și distanțarea mobilei de pereții exteriori. Problemele de construcție, cum ar fi o terasă neizolată sau o fațadă fisurată, nu se rezolvă însă prin aerisire. Cum recunoști aceste semne încă de la vizionare este explicat în articolul despre umezeala și mucegaiul la vizionare.
Banii: cine alege meșterul și cum se plătește
Pentru reparațiile în sarcina lui, proprietarul alege, de regulă, meșterul sau service-ul și plătește direct. Dacă vă convine altă variantă, de exemplu chiriașul cheamă meșterul și proprietarul îi rambursează costul, scrieți-o într-un mesaj înainte de lucrare.
Scăderea din chirie
Nu scădea din chirie costul unei reparații fără acordul proprietarului. Chiar dacă reparația era a lui, o reținere unilaterală poate fi tratată ca neplată a chiriei. Dacă vă înțelegeți să compensați, consemnați suma, factura și luna în care se face compensarea.
Devizul pentru lucrări mai mari
Pentru intervenții care depășesc o sumă mică, cere un deviz înainte. Proprietarul va vrea să-l vadă, iar tu ai dovada că nu ai ales varianta cea mai scumpă fără motiv.
Stricăciunile produse de chiriaș și asigurările
Dacă ai stricat ceva, cea mai simplă și mai ieftină soluție este să anunți și să repari repede, cu un meșter bun, nu să aștepți predarea finală. La plecare, proprietarul poate reține din garanție costul pagubelor nereparate, iar prețul calculat de el poate fi mai mare decât cel pe care l-ai fi plătit tu.
Asigurarea obligatorie a locuinței (PAD), făcută de proprietar, acoperă doar riscurile de cutremur, inundație naturală și alunecare de teren. Pentru inundarea vecinilor sau deteriorarea bunurilor tale, există asigurări facultative de locuință și de răspundere civilă, pe care le poate încheia chiriașul, proprietarul sau amândoi. Merită discutat la semnarea contractului.
Ce scrii în contract ca să eviți disputele
O clauză bună despre reparații împarte responsabilitățile pe categorii și stabilește procedura, nu încearcă să enumere toate defectele posibile. Propune clauze de tipul:
- lista reparațiilor mici în sarcina chiriașului (becuri, garnituri, desfundări, consumabile);
- obligația proprietarului de a interveni în termen scurt pentru urgențe;
- canalul de comunicare și termenul de răspuns;
- regula pentru intervenția de urgență în lipsa proprietarului;
- interdicția de a compensa din chirie fără acord scris;
- cine programează reviziile centralei și verificările instalației de gaz.
Pentru clauzele de ansamblu, vezi articolul despre clauzele esențiale ale contractului. Pentru celelalte drepturi și obligații, citește ghidul drepturilor chiriașului și, din perspectiva proprietarului, obligațiile proprietarului. Rolul reparațiilor în întregul parcurs al unei chirii este rezumat în ghidul complet de închiriere, iar efectul lor asupra garanției, în articolul despre garanția la chirie.
Ultimele recomandări
Cine plătește o reparație într-un apartament închiriat depinde de cauza defectului: uzura și instalațiile principale sunt ale proprietarului, folosința zilnică și neglijența sunt ale chiriașului. Urgențele cer reacție imediată pentru limitarea pagubei, iar orice defect se anunță în scris. Clauza de reparații din contract și dovezile scrise previn aproape toate disputele.
De reținut:
- întreabă „de ce s-a stricat?”, nu doar „ce s-a stricat?”;
- anunță în scris, cu poze, imediat;
- la urgențe, limitează întâi paguba, apoi sună;
- nu scădea reparațiile din chirie fără acordul proprietarului;
- gazul și electricitatea se repară numai de specialiști autorizați.
Întrebări frecvente
Cine plătește dacă se strică frigiderul din apartamentul închiriat?
Dacă frigiderul face parte din inventar și s-a defectat prin uzură, de regulă proprietarul. Dacă a fost stricat prin folosire greșită, chiriașul.
Pot chema eu meșterul și să scad costul din chirie?
Doar dacă proprietarul este de acord, ideal în scris, înainte de lucrare. Fără acord, reținerea poate fi considerată neplată a chiriei.
Cine plătește desfundarea scurgerii?
De obicei chiriașul, pentru că înfundarea vine din folosire. Dacă problema ține de coloana blocului sau de o țeavă deteriorată, intervenția revine proprietarului sau asociației.
Ce fac dacă proprietarul amână o reparație importantă?
Revino cu o notificare scrisă, cu poze și un termen rezonabil. Dacă problema afectează folosirea locuinței și nu se rezolvă, cere sfatul unui avocat pentru opțiunile concrete.
Cine răspunde dacă inund vecinul de dedesubt?
Cel care a provocat inundația: chiriașul, dacă a lăsat apa să curgă, sau proprietarul, dacă s-a spart o țeavă veche. O asigurare de răspundere civilă față de terți ajută mult în astfel de situații.
