Riscul seismic al unui bloc îl afli dintr-o expertiză tehnică, făcută de un expert tehnic atestat, care încadrează clădirea într-o clasă de risc seismic. Informația ajunge, de obicei, în listele publicate de primării, la asociația de proprietari și în documentele clădirii. Dacă blocul nu apare în nicio listă, asta nu înseamnă că e sigur, ci doar că nu a fost expertizat sau că expertiza nu a fost făcută publică.
România are o activitate seismică importantă, iar zona Vrancea generează cutremure care se resimt în mare parte a țării, inclusiv în București și în multe orașe din sud și est. Pentru cine cumpără sau închiriază într-un bloc vechi, întrebarea despre risc seismic face parte dintr-o vizionare responsabilă, alături de celelalte verificări din ghidul complet de vizionare.
Important: Articolul are caracter informativ general. Nu poate stabili siguranța unei clădiri anume și nu înlocuiește expertiza tehnică. Regulile privind expertizarea, publicarea listelor și obligațiile proprietarilor se pot modifica; pentru situația concretă consultă primăria, un expert tehnic atestat și, la cumpărare, notarul sau un avocat.
Ce înseamnă încadrarea în clasa de risc seismic
Încadrarea în clasa de risc seismic este ideea unei expertize tehnice despre felul în care se estimează că va răspunde o clădire la cutremurul luat în calcul la proiectare. Nu este o impresie vizuală, ci rezultatul unei analize făcute de un specialist cu atestare.
Expertul tehnic atestat este un inginer constructor autorizat să evalueze siguranța structurală a clădirilor. Atestarea se acordă de ministerul de resort pentru lucrări publice și construcții, iar listele experților atestați sunt publice. Expertiza presupune analiza documentației disponibile, inspecția clădirii, uneori sondaje și încercări pe materiale, și se încheie cu un raport care include clasa de risc și, după caz, soluții de consolidare.
Cele patru clase de risc seismic
| Clasa | Descriere generală |
|---|---|
| RsI | clădiri cu risc ridicat de prăbușire la cutremurul de proiectare |
| RsII | clădiri care pot suferi degradări structurale majore, dar la care pierderea stabilității este puțin probabilă |
| RsIII | clădiri care pot suferi degradări structurale care nu afectează semnificativ siguranța, dar cu degradări nestructurale importante |
| RsIV | clădiri cu un răspuns seismic așteptat similar celui al clădirilor proiectate după normele în vigoare |
Descrierile sunt simplificate; formulările exacte se găsesc în normativele tehnice pentru evaluarea clădirilor existente. Clădirile din clasa RsI sunt cunoscute popular ca blocuri „cu bulină roșie”, după plăcuța care le semnalează în București și în alte orașe.
Ce nu înseamnă clasa de risc
- Nu este o predicție despre un cutremur anume sau despre momentul lui.
- Nu este permanentă: o clădire consolidată poate fi reîncadrată după lucrări și o nouă expertiză.
- Nu se deduce din aspect: un bloc renovat la exterior poate fi în clasa RsI, iar unul cu fațada degradată poate avea o structură corespunzătoare.
De unde afli încadrarea blocului
Încadrarea se află, în principal, din surse publice locale și din documentele clădirii. Folosește mai multe surse și compară ce găsești.
- Listele publicate de primărie. Multe primării, în special în orașele cu risc seismic ridicat, publică liste cu clădirile expertizate și clasa lor. În București, informațiile despre clădirile expertizate sunt publicate de structurile primăriei capitalei care se ocupă de consolidarea clădirilor cu risc seismic.
- Plăcuța de pe clădire. Unele clădiri încadrate în clasa I sunt marcate cu o plăcuță vizibilă la intrare. Absența plăcuței nu garantează însă că blocul nu e încadrat.
- Asociația de proprietari. Dacă blocul a fost expertizat, asociația ar trebui să aibă raportul sau cel puțin informații despre el.
- Cartea tehnică a construcției. Este dosarul clădirii, cu documentația de proiectare, execuție și intervenții. Pentru blocurile vechi, ea lipsește adesea sau este incompletă.
- Vânzătorul sau proprietarul. Întreabă direct și cere, dacă există, copia expertizei.
- Serviciul de urbanism al primăriei. Poți cere informații printr-o solicitare scrisă, inclusiv despre autorizații emise pentru lucrări la clădire.
Sfat: Caută după adresa exactă, dar și după variante ale ei (număr vechi, denumire veche a străzii, scara și blocul). Listele vechi folosesc uneori alte denumiri decât cele de azi.
Clădirea neexpertizată: ce înseamnă de fapt
Majoritatea blocurilor de locuințe nu au fost expertizate seismic, așa că lipsa din liste este situația cea mai frecventă. Asta nu este o veste bună sau rea, ci o informație lipsă.
Ce poți face când blocul nu apare în nicio listă:
- întrebi la asociație dacă s-a discutat vreodată o expertiză;
- afli anul construcției și tipul structurii, care îți dau un prim context;
- observi clădirea și intervențiile vizibile, fără să faci judecăți structurale;
- ceri o părere de specialitate dacă blocul este foarte vechi sau dacă observi semne îngrijorătoare.
O expertiză tehnică pentru o întreagă clădire se comandă, de regulă, de asociația de proprietari sau de autoritatea locală, nu de un singur cumpărător, și are costuri și durate semnificative. Ca viitor proprietar poți totuși discuta cu un expert tehnic atestat o evaluare preliminară sau o consultanță, care să te ajute să decizi.
Epoca construcției și normele de proiectare
Anul construcției îți spune după ce generație de norme a fost proiectat blocul, deci cât de mult s-a ținut cont de cunoștințele seismice ale vremii. Este un indiciu util, nu o certitudine.
| Perioada aproximativă | Context general | Ce merită aflat |
|---|---|---|
| Înainte de cel de-Al Doilea Război Mondial | clădiri proiectate fără normative seismice moderne; multe au trecut prin mai multe cutremure mari | dacă au fost expertizate, consolidate, ce intervenții s-au făcut |
| Primele decenii postbelice | norme seismice în dezvoltare, cerințe mai reduse decât cele actuale | anul exact, tipul structurii, eventuale degradări după cutremure |
| După cutremurul din 1977 | normele de proiectare antiseismică au fost revizuite și înăsprite | intervențiile ulterioare asupra structurii, modificările de la parter |
| Clădiri recente | proiectate după normativele seismice actuale, aliniate standardelor europene | calitatea execuției, documentația, recepția lucrărilor |
Repere importante:
- Cutremurul din 4 martie 1977 a produs pagube mari, mai ales în București, și a dus la revizuirea normelor de proiectare.
- Normativele au fost actualizate de mai multe ori de atunci, inclusiv pentru alinierea la standardele europene de proiectare seismică (Eurocodul 8).
- Un bloc construit după normele mai noi nu este automat lipsit de probleme: execuția defectuoasă sau intervențiile ulterioare asupra structurii pot schimba comportarea clădirii.
Pentru restul verificărilor la nivel de clădire, de la fațadă la subsol, folosește lista din ghidul despre blocul vechi.
Semne vizibile care merită semnalate
Unele semne vizibile nu stabilesc o clasă de risc, dar justifică o întrebare către asociație și, eventual, o discuție cu un specialist. Le poți observa în timpul vizionării.
- Fisuri late, în diagonală sau în „X”, în pereți, în special lângă uși și ferestre, care apar la mai multe etaje în aceeași zonă.
- Fisuri în stâlpi și grinzi la parter sau în subsol.
- Fier-beton ruginit la vedere, cu betonul desprins, la balcoane, stâlpi sau grinzi.
- Pereți structurali tăiați pentru uși, vitrine sau spații deschise, în special la spațiile comerciale de la parter.
- Etaje sau mansarde adăugate ulterior construcției inițiale.
- Uși și ferestre care se blochează într-un mod care sugerează deformări.
Atenție: Interpretarea acestor semne nu este treaba cumpărătorului și nici a agentului imobiliar. Fisurile pot avea cauze multiple, unele banale, altele serioase; doar un expert tehnic atestat le poate evalua.
Ce înseamnă riscul seismic pentru cumpărare
La cumpărare, încadrarea seismică influențează siguranța, valoarea, finanțarea și planurile pe termen lung. Merită aflată înainte de orice angajament financiar, nu după.
- Întreabă devreme, înainte de antecontract și de avans. Întrebările utile sunt în Întrebările de pus la vizionarea unui apartament.
- Verifică singur listele publice, nu te baza doar pe declarația vânzătorului.
- Discută cu banca, dacă plănuiești un credit ipotecar: băncile au politici proprii privind clădirile cu risc seismic, iar evaluarea făcută pentru bancă ține cont de starea clădirii. Ordinea pașilor e în Cumpărarea cu credit ipotecar: pașii în ordinea corectă.
- Informează-te despre consolidare: dacă blocul e încadrat într-o clasă de risc ridicat, întreabă dacă există un program de consolidare, în ce stadiu este și ce ar presupune pentru locatari.
- Discută cu notarul ce informații despre clădire ar trebui consemnate și ce documente sunt relevante pentru tranzacție; lista generală de acte e în Actele unui apartament: ce ceri vânzătorului și proprietarului.
Asigurarea obligatorie a locuinței, emisă prin Pool-ul de Asigurare împotriva Dezastrelor Naturale (PAD), acoperă riscuri precum cutremurul în limitele și condițiile din poliță. Verifică la asigurător condițiile actuale și dacă îți trebuie și o asigurare facultativă, cu acoperire mai largă.
Ce înseamnă riscul seismic pentru chirie
Chiriașul nu cumpără clădirea, dar locuiește în ea, așa că informația îl privește direct. Întrebarea despre încadrarea seismică este legitimă și la închiriere.
- Întreabă proprietarul dacă blocul a fost expertizat și caută adresa în listele primăriei.
- Gândește-te la etaj, la căile de evacuare și la timpul petrecut acasă.
- Dacă blocul intră într-un program de consolidare, află cum ar fi afectat contractul de închiriere.
Pașii generali ai unei închirieri sigure sunt în Închirierea unui apartament: ghid complet pentru chiriași. Dacă alegi cartierul în funcție de tipul de clădiri, citește și criteriile de alegere a cartierului.
Pregătirea pentru cutremur, oriunde ai locui
Indiferent de clasa clădirii, câteva măsuri simple reduc riscurile la un cutremur. Ele țin de amenajarea apartamentului și de obiceiurile familiei.
- prinde de perete dulapurile înalte, bibliotecile și boilerul;
- nu pune obiecte grele deasupra patului;
- știi unde se închid apa, gazul și curentul;
- ai pregătit un rucsac de urgență cu apă, lanternă, baterii, trusă de prim ajutor și copii ale actelor;
- stabilește cu familia un loc de întâlnire după cutremur;
- urmează recomandările oficiale ale Inspectoratului General pentru Situații de Urgență (IGSU) privind comportamentul în timpul și după cutremur.
Lucrurile cele mai importante
Încadrarea seismică a unui bloc rezultă dintr-o expertiză tehnică făcută de un expert atestat și se exprimă prin clasele RsI–RsIV. O afli din listele primăriei, de la asociație, din cartea tehnică și de la vânzător, iar lipsa din liste înseamnă doar că blocul nu a fost expertizat. Anul construcției și semnele vizibile îți dau context, dar nu înlocuiesc evaluarea specialistului.
De reținut:
- clasa RsI înseamnă risc ridicat de prăbușire la cutremurul de proiectare;
- caută adresa în listele publicate de primărie, inclusiv după denumiri vechi;
- o clădire neexpertizată nu este nici sigură, nici nesigură, ci neevaluată;
- întreabă despre risc seismic înainte de avans și de credit;
- pentru o clădire anume, decide pe baza unui expert tehnic atestat.
Întrebări frecvente
Ce înseamnă un bloc cu bulină roșie?
Este denumirea populară pentru clădirile încadrate în clasa I de risc seismic (RsI), adică cu risc ridicat de prăbușire la cutremurul de proiectare. Plăcuța roșie de la intrare semnalează această încadrare.
Dacă blocul nu e pe nicio listă, înseamnă că e sigur?
Nu. Înseamnă cel mai probabil că nu a fost expertizat. Pentru un verdict sigur despre o clădire anume este nevoie de o expertiză tehnică făcută de un expert atestat.
Cine plătește expertiza tehnică a unui bloc?
De regulă, expertiza pentru întreaga clădire se comandă de asociația de proprietari sau prin programe ale autorităților locale. Condițiile de finanțare diferă de la o localitate la alta, așa că informează-te la primărie.
Blocurile construite după 1977 sunt mai sigure?
În general, au fost proiectate după norme seismice mai exigente decât cele anterioare, dar anul construcției nu garantează nimic. Calitatea execuției și intervențiile ulterioare asupra structurii contează la fel de mult.
Pot obține credit pentru un apartament într-un bloc cu risc seismic?
Depinde de politica fiecărei bănci și de clasa de risc a clădirii. Întreabă banca înainte de antecontract, pentru că unele finanțări pot fi refuzate sau condiționate.
