Proprietarul care închiriază un apartament are trei tipuri de obligații: față de chiriaș (să-i predea o locuință bună de folosit, să o mențină așa și să-l lase să locuiască liniștit), față de stat (să declare și să plătească impozitul pe venitul din chirie, să aibă asigurarea obligatorie a locuinței) și față de siguranța celor care locuiesc acolo (instalații verificate, în special gazul și electricitatea). Le îndeplinești pe toate mai ușor dacă le planifici înainte de primul anunț, nu după ce apare o problemă.
Articolul este scris pentru proprietarii mici, persoane fizice care închiriază unul sau două apartamente. Informațiile sunt generale: legislația civilă și cea fiscală se schimbă periodic, iar pentru situația ta concretă merită să discuți cu un avocat sau cu un consultant fiscal și să verifici regulile actuale la ANAF.
Pe scurt: obligațiile, în ordinea în care apar
Obligațiile proprietarului se întind pe toată durata relației, de la pregătirea apartamentului până la returnarea garanției. Tabelul de mai jos le pune în ordine cronologică.
| Moment | Obligația | Rezultatul pe care îl păstrezi |
|---|---|---|
| Înainte de anunț | apartament sigur și funcțional, acte la zi | facturi, verificări, certificate |
| La semnare | contract scris, clar, în cel puțin două exemplare | contractul semnat |
| După semnare | obligațiile fiscale la ANAF | dovada înregistrării și a declarării |
| La predare | locuința predată în starea promisă | proces-verbal cu inventar și indexuri |
| Pe durata contractului | reparații mari, folosință liniștită | mesaje, devize, facturi |
| La final | preluarea apartamentului, returnarea garanției | proces-verbal de ieșire |
Să predai o locuință bună de folosit
Prima obligație a proprietarului este să predea apartamentul într-o stare care permite locuirea normală, cu tot ce s-a promis în anunț și în contract. Dacă ai scris „mobilat și utilat”, electrocasnicele trebuie să funcționeze; dacă ai scris „centrală proprie”, ea trebuie să fie în stare de funcționare și verificată.
Lista de pregătire
- instalațiile de apă fără scurgeri, scurgerile funcționale;
- instalația electrică fără prize arse, siguranțe care sar fără motiv sau fire la vedere;
- încălzirea funcțională, cu revizia centralei făcută de un service autorizat;
- ușa de intrare cu încuietoare bună; cheile numărate;
- geamurile întregi, care se închid;
- curățenie completă, inclusiv în frigider, hotă și dulapuri.
Atenție: Lucrările la instalațiile electrice și de gaz se fac numai de specialiști autorizați. Nu lăsa chiriașul să intervină singur pe aceste instalații și nu improviza tu reparații.
Să menții locuința în stare de folosință
Pe durata contractului, proprietarul face reparațiile necesare pentru ca locuința să rămână bună de folosit, adică reparațiile mari, care nu țin de folosința zilnică a chiriașului. Chiriașul face reparațiile mici, iar împărțirea concretă e bine detaliată în contract.
Cum reacționezi la o sesizare
- Confirmi primirea mesajului în aceeași zi.
- Ceri poze sau programezi o verificare.
- Stabilești un meșter sau un service și comunici chiriașului intervalul de intervenție.
- Păstrezi factura și o notă despre ce s-a reparat.
Pentru urgențe, cum ar fi o țeavă spartă sau lipsa încălzirii iarna, reacția trebuie să fie rapidă; întârzierile pot produce pagube mai mari, inclusiv la vecini, și pot da chiriașului motive legitime de nemulțumire. Exemplele de împărțire a costurilor sunt detaliate în articolul despre cine plătește reparațiile în apartamentul închiriat.
Să-l lași pe chiriaș să locuiască liniștit
Folosința liniștită înseamnă că, după predarea cheilor, apartamentul este locuința chiriașului, chiar dacă rămâne proprietatea ta. Această obligație este cel mai des încălcată din obișnuință, nu din rea-voință.
Ce înseamnă concret
- vizitele se fac cu acordul chiriașului, la o oră convenită, cu un motiv rezonabil;
- nu intri în apartament în lipsa lui, cu excepția unei urgențe reale;
- nu păstrezi lucruri personale în dulapurile închiriate fără să fi convenit asta;
- nu schimbi regulile casei pe parcurs, unilateral;
- nu folosești presiuni (tăierea utilităților, schimbarea încuietorii) ca să obții plecarea chiriașului.
Dacă vrei ca apartamentul să plece din chirie, procedezi conform contractului și legii, cu preaviz. Ce drepturi are cealaltă parte vezi în articolul despre drepturile și obligațiile chiriașului.
Sfat: Stabilește din contract o regulă simplă pentru vizite, de exemplu anunț cu cel puțin 24–48 de ore înainte, cu excepția urgențelor. O regulă scrisă elimină majoritatea tensiunilor.
Contractul scris și actele pe care le pui la dispoziție
Contractul de închiriere scris protejează în primul rând proprietarul: dovedește chiria, garanția, durata, regulile și starea predată. Fără el, nu ai cum să-ți susții drepturile dacă apare un conflict.
Ce documente pregătești
- actul de proprietate și actul tău de identitate, pe care chiriașul le poate vedea;
- certificatul de performanță energetică, pe care legislația privind performanța energetică a clădirilor îl cere, în condițiile legii, și la închiriere;
- ultimele liste de întreținere și facturi de utilități, ca chiriașul să-și facă bugetul;
- regulamentul blocului sau regulile principale ale asociației;
- instrucțiunile pentru centrală și electrocasnice.
Clauzele care merită scrise cu grijă sunt explicate în articolul despre clauzele esențiale ale contractului de închiriere, iar rolul certificatului energetic în ghidul despre certificatul energetic la vânzare și închiriere.
Obligațiile față de stat: ANAF și asigurarea obligatorie
Venitul din chirie este un venit impozabil, iar proprietarul persoană fizică are obligații declarative la Agenția Națională de Administrare Fiscală (ANAF). Regulile s-au schimbat de mai multe ori în ultimii ani, așa că verifică de fiecare dată informațiile actuale pe anaf.ro sau cu un consultant fiscal.
Ce trebuie urmărit, în principiu
- Înregistrarea contractului la organul fiscal, în termenul prevăzut de lege după încheiere, precum și înregistrarea modificărilor și a încetării.
- Declararea venitului din cedarea folosinței bunurilor, prin Declarația unică, și plata impozitului.
- Contribuțiile sociale, dacă veniturile depășesc pragurile prevăzute de lege pentru anul respectiv.
Un contract înregistrat la organul fiscal are și un avantaj practic pentru proprietar: în condițiile legii, poate fi folosit direct la executarea silită pentru chiria neplătită.
Asigurarea obligatorie a locuinței
Proprietarii de locuințe din România au obligația să încheie asigurarea obligatorie împotriva cutremurului, inundațiilor și alunecărilor de teren (polița PAD). Ea nu acoperă bunurile chiriașului și nici răspunderea civilă față de vecini; pentru acestea există asigurări facultative, pe care le poate face proprietarul, chiriașul sau amândoi.
Siguranța instalațiilor: gaz, electricitate, fum
Siguranța locuinței este o obligație care depășește contractul: un accident cu gaz sau un incendiu electric pune în pericol chiriașul, vecinii și clădirea. Pentru apartamentele cu instalație de gaz, reglementările în domeniu prevăd verificări și revizii periodice, făcute de operatori autorizați ANRE (Autoritatea Națională de Reglementare în Domeniul Energiei).
| Element | Ce faci | Cine execută |
|---|---|---|
| Instalația de gaz | verificare periodică și revizie, la termenele din reglementări | operator autorizat ANRE |
| Centrala termică | revizie anuală recomandată | service autorizat pentru marca respectivă |
| Detectorul de gaz | montaj, verificarea funcționării | firmă autorizată |
| Instalația electrică | verificare la schimbarea chiriașului, dacă e veche | electrician autorizat |
| Coșul sau tubulatura de evacuare | verificare, curățare | firmă specializată |
Stabilește în contract cine programează aceste verificări și cine le plătește. Chiar dacă le delegi chiriașului, păstrează copiile documentelor, pentru că răspunderea pentru o instalație nesigură poate reveni proprietarului.
Garanția și finalul contractului
La final, proprietarul preia apartamentul, verifică starea lui față de procesul-verbal de intrare și returnează garanția, reținând doar datoriile și pagubele dovedite. Uzura normală nu este pagubă și nu se reține.
Ce faci la ieșirea chiriașului
- programezi predarea împreună, la lumina zilei;
- compari starea cu pozele de la intrare;
- citiți indexurile finale și stabiliți cum se plătesc facturile care vin ulterior;
- semnați un proces-verbal de ieșire, cu suma care se returnează și termenul;
- dacă reții ceva, arăți facturi sau devize.
Regulile detaliate despre sume, rețineri și termene sunt în articolul despre garanția la chirie. Când cauți următorul chiriaș, pașii de verificare sunt explicați în ghidul despre alegerea chiriașului.
Greșeli frecvente ale proprietarilor mici
Majoritatea problemelor proprietarilor mici vin din informalitate: lucruri lăsate „pe încredere” care devin imposibil de dovedit. Câteva tipare se repetă:
- închiriază fără contract scris sau cu un model descărcat, necitit;
- nu fac procesul-verbal de predare-primire cu poze;
- amână reparațiile mari, până când provoacă pagube la vecini;
- intră în apartament „doar să vadă ceva”, fără să anunțe;
- uită de verificările instalației de gaz;
- nu își îndeplinesc obligațiile fiscale și pierd avantajele contractului înregistrat;
- rețin garanția fără să poată justifica suma.
Pentru perspectiva completă a închirierii, inclusiv ce așteaptă chiriașul, vezi ghidul complet de închiriere.
Ideile principale
Un proprietar care închiriază corect predă o locuință sigură și funcțională, o menține așa prin reparațiile mari, respectă intimitatea chiriașului și returnează garanția corect. În paralel, își îndeplinește obligațiile față de stat și ține la zi verificările instalațiilor. Contractul scris, procesul-verbal și dosarul cu facturi sunt instrumentele care îl protejează.
De reținut:
- pregătește apartamentul și actele înainte de anunț;
- semnează un contract scris și îndeplinește obligațiile fiscale la ANAF;
- reacționează rapid la sesizări, mai ales la urgențe;
- anunță vizitele și respectă folosința liniștită;
- păstrează la zi asigurarea obligatorie și verificările instalației de gaz.
Întrebări frecvente
Proprietarul trebuie să facă reparațiile cerute de chiriaș?
Reparațiile mari, care țin de menținerea locuinței în stare de folosință, sunt de regulă ale proprietarului. Reparațiile mici, legate de folosința zilnică, sunt de obicei ale chiriașului, iar contractul poate detalia împărțirea.
Trebuie declarat la ANAF venitul din chirie?
Da, venitul din închirierea unei locuințe este impozabil și trebuie declarat. Procedura, termenele și eventualele contribuții se verifică la ANAF sau cu un consultant fiscal, pentru că regulile se modifică periodic.
Cine face verificarea instalației de gaz în apartamentul închiriat?
Un operator autorizat ANRE, la termenele prevăzute de reglementări. Cine o programează și o plătește se stabilește în contract, dar e în interesul proprietarului să se asigure că e făcută.
Pot intra în apartamentul închiriat când nu e chiriașul acasă?
Nu fără acordul lui, cu excepția unei urgențe reale, cum ar fi o inundație. Vizitele obișnuite se programează împreună.
Asigurarea PAD acoperă și lucrurile chiriașului?
Nu. Polița obligatorie acoperă locuința pentru riscurile de cutremur, inundație și alunecare de teren; bunurile chiriașului și răspunderea față de vecini se acoperă prin asigurări facultative.
