Un ansamblu rezidențial nou se evaluează pe trei planuri: firma care îl construiește, actele terenului și ale construcției și calitatea proiectelor pe care dezvoltatorul le-a livrat deja. Randările, apartamentul de prezentare și broșura arată intenția; documentele și blocurile finalizate arată capacitatea reală de a o duce la capăt.
Riscul specific al cumpărării dintr-un proiect nou, mai ales „în plan” sau în construcție, este că plătești pentru ceva care nu există încă. Dacă dezvoltatorul întârzie, își schimbă proiectul sau intră în dificultate financiară, banii tăi pot fi blocați mult timp. Verificările de mai jos reduc acest risc, fără să-l elimine complet. Informațiile au caracter general: pentru documentele concrete ale unui proiect, un avocat sau un notar îți poate face o analiză adaptată. Imaginea de ansamblu a procesului de cumpărare este în Cumpărarea unui apartament: ghid complet, pas cu pas.
Stadiile în care poți cumpăra
Riscul și prețul diferă în funcție de stadiul proiectului în momentul în care semnezi. Cu cât cumperi mai devreme, cu atât prețul poate fi mai avantajos și riscul, mai mare.
| Stadiu | Ce vezi concret | Risc principal |
|---|---|---|
| În plan, înainte de autorizație | randări, plan, teren | proiectul poate să nu primească autorizație sau să se modifice |
| Autorizat, șantier la început | fundație, organizare de șantier | întârzieri, probleme de finanțare ale dezvoltatorului |
| Structură ridicată | clădirea la roșu | întârzieri la finisaje și la racordarea utilităților |
| Finalizat, recepționat | apartamentul real | defecte de execuție, costuri de administrare |
| Livrat, cu locatari | viața reală în ansamblu | aproape la fel ca la un apartament vechi, plus garanțiile constructorului |
Dacă nu ai rezervă financiară pentru o întârziere de luni sau chiar ani, stadiile avansate sunt mai potrivite pentru tine, chiar la un preț mai mare.
Verifică firma dezvoltatorului
Firma care vinde apartamentele este persoana juridică față de care ai drepturi, așa că trebuie să știi exact cine este. Proiectele mari sunt adesea dezvoltate prin societăți create special pentru un singur proiect, iar numele comercial al ansamblului poate fi diferit de numele firmei din contract.
Surse publice de verificare
- Oficiul Național al Registrului Comerțului (ONRC): datele de identificare ale firmei, data înființării, sediul, asociații și administratorii.
- Site-ul Ministerului Finanțelor: informațiile financiare publice din situațiile financiare anuale, precum cifra de afaceri, profitul sau pierderea și numărul de angajați.
- Portalul instanțelor de judecată, administrat de Ministerul Justiției: dosarele în care firma este parte, de exemplu litigii cu cumpărători sau cu furnizori.
- Buletinul procedurilor de insolvență: dacă firma sau firmele legate de ea au intrat în insolvență.
O firmă nou înființată nu este automat un semnal negativ, mai ales dacă aparține unui grup cu istoric. Dar trebuie să înțelegi cine stă în spatele ei și ce proiecte a mai livrat același grup.
Proiectele anterioare
Cea mai bună dovadă a seriozității unui dezvoltator sunt blocurile pe care le-a terminat deja. Vizitează măcar unul și uită-te la:
- starea fațadei, a casei scării și a spațiilor comune după câțiva ani;
- calitatea finisajelor din spațiile comune și a lifturilor;
- parcările, accesul și curățenia;
- dacă locatarii au o asociație de proprietari funcțională.
Dacă ai ocazia, vorbește cu locatari. Întreabă-i dacă predarea s-a făcut la termen, dacă au existat defecte și cum au fost remediate. Despre ce verifici la o clădire în general găsești detalii în Blocul vechi: ce verifici la clădire, nu doar la apartament, multe dintre criterii fiind valabile și pentru blocurile noi.
Sfat: Caută numele firmei și al ansamblului în grupurile de discuții ale locatarilor din proiectele anterioare. Problemele recurente, cum ar fi infiltrațiile, costurile de administrare sau întârzierile, apar acolo înainte să apară oriunde altundeva.
Verifică terenul și actele proiectului
Actele terenului și ale construcției îți spun dacă proiectul poate fi realizat legal și cine mai are drepturi asupra lui. Cere-le dezvoltatorului înainte de antecontract; un dezvoltator serios le pune la dispoziție.
| Document | Ce verifici |
|---|---|
| Extrasul de carte funciară al terenului | că terenul este al dezvoltatorului și ce sarcini are |
| Autorizația de construire | că există, că este valabilă, ce regim de înălțime permite |
| Planurile autorizate | că apartamentul tău există în proiectul aprobat, cu aceeași suprafață |
| Certificatul de urbanism | reglementările zonei și avizele cerute |
| Procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor | la blocurile finalizate, că recepția a avut loc |
| Cartea funciară a apartamentului | la blocurile finalizate, dacă apartamentul are deja număr cadastral propriu |
Ipoteca pe teren
Multe proiecte sunt finanțate de bănci, iar banca are o ipotecă pe teren și pe construcția viitoare. Situația este frecventă și nu înseamnă automat un risc mare, dar trebuie să știi cum se ridică ipoteca de pe apartamentul tău la vânzare. Întreabă dezvoltatorul ce acord are cu banca finanțatoare pentru radierea ipotecii pe unitățile vândute și cere ca mecanismul să fie descris în contract.
Autorizația și panoul de șantier
Pe orice șantier autorizat trebuie să existe un panou de identificare a investiției, cu numărul autorizației de construire, beneficiarul, proiectantul și constructorul. Compară datele de pe panou cu cele din actele primite. Un regim de înălțime mai mare decât cel din autorizație, ori un număr diferit de etaje față de ce ți se vinde, cer explicații imediate.
Calendarul plăților și protecția banilor
Felul în care plătești este, după alegerea dezvoltatorului, cea mai importantă protecție a ta. Ideal, plățile urmează stadiul real al lucrărilor, nu un calendar fix.
Variante de plată
- Plată integrală la contractul final, pentru apartamente finalizate și intabulate: riscul cel mai mic.
- Avans plus plăți legate de stadiul lucrărilor: fiecare tranșă se plătește după atingerea unui stadiu verificabil, de exemplu structura sau închiderile exterioare.
- Plăți mari în avans, înainte de autorizație: riscul cel mai mare, uneori compensat printr-un preț mai mic.
Cum îți protejezi plățile
- Plătești doar prin transfer bancar, în contul firmei care semnează contractul.
- Ceri ca tranșele să fie legate de stadii fizice ale lucrărilor, confirmate.
- Verifici dacă există un cont escrow (cont de garanție), în care banii sunt eliberați dezvoltatorului doar la îndeplinirea unor condiții.
- Ceri ca antecontractul să fie autentificat la notar și notat în cartea funciară, când este posibil.
- Ceri penalități clare pentru întârzierea predării și dreptul de a rezilia peste un anumit prag.
Clauzele care merită negociate cu dezvoltatorul, de la penalități la toleranța de suprafață, sunt descrise în Contractul cu dezvoltatorul: clauze care merită negociate. Regimul avansului, în general, este explicat în Avansul la antecontract: cât dai și cum îl protejezi.
Atenție: Dacă finanțezi cu credit ipotecar, întreabă banca dinainte dacă finanțează apartamente în stadiul în care se află proiectul. Unele bănci finanțează doar locuințe finalizate și intabulate, iar condițiile pentru construcțiile în curs pot fi diferite. Ordinea pașilor la credit este descrisă în Cumpărarea cu credit ipotecar: pașii în ordinea corectă.
Proiectul, nu doar apartamentul
Un ansamblu nou se trăiește ca întreg: densitatea, parcările, spațiile verzi și costurile de administrare te afectează la fel de mult ca finisajele apartamentului. Întrebările de pus:
- Câte apartamente vor fi în total și în câte etape se construiește?
- Câte locuri de parcare există raportat la numărul de apartamente și cum se vând sau se închiriază?
- Ce spații comune există și cine le întreține?
- Cine administrează ansamblul după predare și cum se stabilesc costurile?
- Ce se construiește pe terenurile vecine, conform planurilor urbanistice?
Infrastructura din jur, școlile și transportul se evaluează ca la orice cartier, cum explicăm în Alegerea cartierului: criterii înainte să cumperi.
Cota indiviză și spațiile comune
La cumpărarea unui apartament devii coproprietar, împreună cu ceilalți proprietari, al părților comune ale clădirii și al terenului, printr-o cotă-parte indiviză. Verifică în documente cum se stabilește această cotă și ce spații sunt comune, pentru că ele influențează costurile de întreținere.
Finisajele și performanța energetică
Ce primești concret în apartament trebuie descris în contract, într-o anexă cu finisajele și echipamentele, nu doar în prezentarea comercială. Anexa ar trebui să precizeze:
| Element | Ce ceri să fie scris |
|---|---|
| Tâmplăria | materialul, tipul de geam |
| Sistemul de încălzire | centrală proprie, sistem centralizat, pompă de căldură |
| Pardoseli și pereți | tipul de material pe fiecare cameră |
| Instalațiile | puncte electrice, prize, circuite, racorduri |
| Băile și bucătăria | ce obiecte sanitare sunt incluse, dacă există |
| Izolația | grosimea și tipul termoizolației, dacă se cunosc |
Certificatul de performanță energetică arată clasa energetică a apartamentului și consumul estimat. Rolul lui și felul în care îl citești sunt explicate în Certificatul energetic la vânzare și închiriere: rol și citire. La predare, consemnezi starea apartamentului și eventualele defecte într-un proces-verbal, cum arătăm în Procesul-verbal de predare-primire: ce trebuie să conțină.
Garanțiile după predare
Constructorul și dezvoltatorul au răspunderi legale pentru viciile construcției, inclusiv pentru cele ascunse și cele structurale, în termenele prevăzute de legislația privind calitatea în construcții și de Codul civil. Termenele și condițiile exacte depind de tipul viciului; un avocat te poate lămuri pentru cazul tău. Păstrează contractul, procesul-verbal de predare și orice reclamație scrisă, pentru că ele sunt dovezile tale.
Ideile principale
Un apartament nou este o alegere bună doar dacă dezvoltatorul este solid, actele sunt în ordine și plățile tale sunt legate de progresul real al lucrărilor. Verifică firma în registrele publice, vizitează proiectele livrate, cere extrasul de carte funciară al terenului și autorizația de construire și scrie în contract finisajele, termenele și penalitățile. Cu cât cumperi mai devreme în ciclul proiectului, cu atât ai nevoie de mai multe garanții.
De reținut:
- verifici firma la ONRC, situațiile financiare și portalul instanțelor;
- vizitezi blocurile livrate de același dezvoltator;
- autorizația de construire și cartea funciară a terenului se văd înainte de avans;
- tranșele de plată urmează stadiul lucrărilor;
- finisajele și penalitățile se scriu în contract.
Întrebări frecvente
Este sigur să cumpăr un apartament în plan?
Este mai riscant decât cumpărarea unui apartament finalizat, pentru că depinzi de capacitatea dezvoltatorului de a termina proiectul. Riscul scade dacă dezvoltatorul are proiecte livrate, autorizația este emisă, iar plățile sunt legate de stadiul lucrărilor.
Cum aflu dacă un dezvoltator are probleme financiare?
Consultă informațiile financiare publice pe site-ul Ministerului Finanțelor, dosarele de pe portalul instanțelor și Buletinul procedurilor de insolvență. Pierderile mari repetate sau litigiile multe cu cumpărători sunt semnale de prudență.
Ce înseamnă că terenul are ipotecă în favoarea unei bănci?
Înseamnă de obicei că banca finanțează construcția. Situația este frecventă, dar trebuie să știi cum se radiază ipoteca de pe apartamentul tău la vânzare, iar mecanismul trebuie scris în contract.
Ce documente cer la un bloc deja finalizat?
Extrasul de carte funciară al apartamentului, procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor, certificatul de performanță energetică și informații despre administrarea ansamblului. Un notar îți confirmă lista completă pentru tranzacția ta.
Pot cumpăra cu credit ipotecar un apartament în construcție?
Depinde de bancă și de proiect; unele bănci finanțează doar locuințe finalizate și intabulate. Întreabă banca înainte de antecontract și leagă avansul de aprobarea creditului.
